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Betriebskosten


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Betriebskosten

Es ist weitgehend unbekannt, aber sehr wichtig, dass der Mieter seine Einwendungen gegen eine Betriebskostenabrechnung spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach deren Zugang geltend zu machen hat. Danach ist er mit Einwendungen ausgeschlossen!


Hierzu gehört nach Ansicht des Bundesgerichtshofs auch der Einwand, dass die in der Abrechnung enthaltenen Kostenpositionen mangels vertraglicher Vereinbarung im Mietvertrag im konkreten Fall nicht hätten verlangt werden können (Urteil vom 10.10.2007, AZ: VIII 279/06).

Des Weiteren muss der Mieter spätestens bis zum Ablauf des 12. Monats nach Zugang der formell ordnungsgemäßen Betriebskostenabrechnung geltend machen, dass der Vermieter Betriebskosten nicht umlegen darf, weil sie nach dem Mietvertrag bereits mit Zahlung der Kaltmiete (Teilinklusivmiete) abgegolten sein sollten (BGH, Urteil vom 05.03.2008, AZ: VIII ZR 80/07).


Grundsätzlich sind die Heiz- und Warmwasserkosten gem. der Heizkostenverordnung teilweise verbrauchsabhängig abzurechnen. Sofern es dem Vermieter gleich aus welchen Gründen nicht möglich ist, den Verbrauch zu bestimmen, dürfen die Kosten allein nach der Wohnfläche und zwar unter Abzug von 15% gem. § 12 HKVO abgerechnet werden (BGH, Urteil vom 31.10.2007 AZ: VIII ZR 261/06).


Die Betriebskostenabrechnung muss den Verteilerschlüssel verständlich wiedergeben, ansonsten liegt ein formeller Mangel vor, der zur Unwirksamkeit der gesamten Abrechnung führt (BGH, Urteil vom 09.04.2008, AZ: VIII ZR 84/07). Im vorliegenden Fall hatte der Vermieter als Verteilerschlüssel benannt: “Umlage nach m² Wohnfläche*Monate”. Des Weiteren wurde als Gesamtsumme 3.816 genannt. Der BGH hat hierzu entscheiden, dass die Betriebskostenabrechnung unverständlich und somit formell nicht ordnungsmäßig (richtig: ordnungsgemäß) ist. Dem durchschnittlichen Mieter erschließe sich nicht, dass die unter Gesamtsumme angeführte Zahl 3.816 das Produkt aus der Gesamtgrundfläche des Hauses von 318 m² und den 12 Monaten des Jahres sein soll. Es gibt immer noch Vermieter, die zur Berechnung des Nutzungszeitraums des Mieters die vorgenannte Formel: Fläche x Monate bzw. Tage verwenden. In einem solchen Fall ist zu prüfen, ob der Vermieter eine ausreichende und verständliche Erläuterung seiner Berechnung beigefügt hat.


Weiterhin hat der BGH aber auch entschieden, dass der Vermieter die Kaltwasserkosten solange nicht nach Verbrauch abrechnen muss, bis nicht alle Mietwohnungen eines Gebäudes mit Wasserzählern ausgestattet sind (Urteil vom 12.03.2008, AZ: VIII ZR 188/07). Eine Abrechnung des Vermieters nach der jeweiligen Wohnungsfläche sei in diesem Fall nicht zu beanstanden.



formelle Anforderungen an Betriebskostenabrechnungen

Diese müssen von einem fachlich nicht vorgebildeten Mieter verstanden werden können; sie müssen aus sich heraus verständlich und nachvollziehbar sein (BGH, Urteil vom 19.11.08, VIII ZR 295/07). Insbesondere müssen sie die Gesamtkosten, die einzelnen Kostenpositionen, den auf die Wohnung jeweils entfallenden Anteil und den Maßstab enthalten, nach dem die Kostenverteilung im einzelnen vorgenommen wurde. Soweit die Verteilungsschlüssel nicht allgemein bekannt sind, müssen sie in der Abrechnung erläutert sein, um eine problemlose Nachprüfung zu gewährleisten. Abrechnungen, die diese Voraussetzungen nicht erfüllen, sind schon wegen formeller Mängel unwirksam.

Achtung: Hiervon zu unterscheiden sind inhaltliche Unrichtigkeiten. Hiergegen gerichtete Einwendungen müssten vom Mieter innerhalb einer Ausschlussfrist von 12 Monaten (§ 556 BGB) erhoben werden.



Ausschlussfrist für den Vermieter

Nachforderungen aus Betriebskostenabrechnungen, die später als zwölf Monate nach Beendigung des Abrechnungszeitraums beim Mieter eingegangen sind, müssen nicht ausgeglichen werden. Dies gilt nur dann nicht, wenn der Vermieter die Abrechnung noch rechtzeitig vor Ablauf der Frist versandt hatte und ihn an der verspäteten Zustellung kein Verschulden trifft. Unter diesen Aspekt sind zwei Urteile von Bedeutung.

Nach Auffassung des Bundesgerichtshofs (Urteil vom 21.1.09, VIII ZR 107/08) darf sich der Vermieter nicht auf die Post verlassen. Verzögert sich die Zustellung der Sendung hierbei, entlastet dies nicht den Vermieter, da er, wie es Juristen auszudrücken pflegen, sich das Verschulden seines Erfüllungsgehilfen zurechnen lassen muss. Es macht also keinen Unterschied, ob der Vermieter selbst oder derjenige, den er beauftragt hat, die Abrechnung verspätet zugestellt hat. In diesem Fall bleibt es also bei der gesetzlichen Regel.

Etwas anderes gilt allerdings, wenn der Mieter verzogen ist, ohne seine neue Anschrift mitzuteilen. Ist der Vermieter in diesem Fall erst gezwungen, die neue Adresse mit entsprechendem zeitlichen Aufwand zu ermitteln, so hat der Mieter die hierdurch eingetretene Verzögerung zu vertreten. Das Amtsgericht Lichtenberg (Urteil vom 28.9.09, 110 C 171/09) ist daher davon ausgegangen, dass der Zugang der Abrechnung in diesem Fall als noch rechtzeitig anzusehen ist.


Im Gegensatz dazu steht eine neuere Entscheidung des LG Berlin vom 18.8.05 (AZ: 67 S 1/05), wonach ein Verschulden des Vermieters dann nicht vorliegt, wenn er nachweisen kann, dass die Betriebskostenabrechnung rechtzeitig zur Post gegeben wurde, aber danach verlorenging oder sich die Beförderung unvorhergesehen verzögert hat.



Ausschlussfrist (!) des Mieters für Einwendungen gegen Nebenkostenabrechnung

Im vorigen Mitteilungsblatt hatten wir bereits nachdrücklich auf die einjährige Frist hingewiesen, nach deren Ablauf der Vermieter eine bereits erteilte Abrechnung nicht mehr zuungunsten des Mieters ändern kann, bzw. eine noch nicht erteilte Abrechnung verspätet ist und gegen den Mieter keine Ansprüche mehr begründet. Dies führt bekanntlich sogar dazu, dass später als ein Jahr nach Beendigung des Abrechnungszeitraums

1.) das in der Abrechnung ausgewiesene Guthaben ausgezahlt werden muß, auch wenn dem Vermieter ein offensichtlicher Fehler unterlaufen ist,

2.) der Mieter den gezahlten Betrag innerhalb von drei Jahren zurückfordern kann, wenn er in Unkenntnis der Rechtslage eine verspätet zugegangene Abrechnung beglichen hat.


Umgekehrt ist die Rechtsprechung bzw. die Gesetzeslage genauso unerbittlich und bestraft auch Unterlassungen des Mieters in geradezu empörender Weise.

Denn auch für den Mieter gibt es eine Ausschlussfrist von einem Jahr, die mit dem Ende des Monats beginnt, in dem die Abrechnung zugeht (§ 556 III letzter Satz BGB). Der Bundesgerichtshof (BGH) hat am 31.1.12 in einem Beschluss (AZ: VIII ZR 335/10 unter Hinweis auf das sein Urteil vom 18.5.11 zu AZ: VIII ZR 240/10) festgestellt, dass dies sogar dann gilt, wenn der Mietvertrag überhaupt keine Abrechnung vorsieht, also sogar dann, wenn sämtliche Betriebskosten pauschal in der Miete enthalten sind. Eine Forderung aus einer solchen Abrechnung muß der Mieter nach Fristversäumung ohne Rücksicht auf deren Höhe ausgleichen. Voraussetzung ist nur, dass die Abrechnung formal in Ordnung ist; die Berufung auf inhaltliche Fehler – ganz gleich wie schwerwiegend sie sind – ist nach Versäumung der Frist nicht mehr zulässig.

Unsere Empfehlung: Versäumen Sie nicht, innerhalb der Frist allen (!) inhaltlichen Fehlern der Abrechnung zu widersprechen. Sorgen Sie dafür, dass der Widerspruch auch später noch nachweisbar ist, z.B. durch eine Empfangsbestätigung seitens des Vermieters.



Herabsetzung der Nebenkostenvorauszahlungen

Auch mit dem Urteil vom 6.2.13 (VIII ZR 184/12) hat der BGH seine bisherige Rechtsprechung geändert und den Mieter für berechtigt gehalten, die Höhe des Betriebskostenvorschusses einseitig zu verändern und den geringeren Kosten einer Abrechnung anzupassen, noch dazu einer Abrechnung, die er selbst – zutreffend – nach unten korrigiert hatte.

Bisher bestand bei solchem Vorgehen die Gefahr einer Kündigung, da zu einer wirksamen Herabsetzung die Mitwirkung des Vermieters für erforderlich gehalten worden war.



zur Angemessenheit einer Erhöhung des Betriebskostenvorschusses

Grundlage für dessen Anpassung ist die letzte Betriebskostenabrechnung. Der Vermieter ist berechtigt, den monatlichen Vorschuß um ein Zwölftel der Nachzahlungsforderung zu erhöhen. Ein weiterer abstrakter Sicherheitszuschlag ist nicht zulässig. Allerdings können konkrete - bereits eingetretene oder absehbare - Umstände zu einer dementsprechenden weiteren Erhöhung berechtigen (BGH, Urteil vom 28.9.11 - VIII ZR 294/10 -).



Ausschlußfrist für Forderungen aus einer Nebenkostenabrechnung

Der Vermieter hat keinen Anspruch mehr auf Zahlung der Forderung aus einer Betriebs- oder Heizkostenabrechnung, wenn diese dem Mieter erst mehr als 12 Monate nach Beendigung des Abrechnungszeitraums zugeht. Hierzu folgende Entscheidungen:

1.) Rückforderung der Vorauszahlungen

Hat der Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses über Nebenkosten nicht innerhalb der Jahresfrist abgerechnet, so hat der Mieter gegen den Vermieter einen Anspruch auf vollständige Rückzahlung dieser Vorschüsse (grundlegend: BGH, Urteil vom 9.3.05 - VIII ZR 57/04 - in WuM 2005, 337).

Solange das Mietverhältnis besteht, hat der Mieter diesen Anspruch jedoch nicht, ist aber berechtigt, die laufenden Vorschüsse zurückzubehalten (BGH, Urteil vom 29.3.06 - VIII ZR 191/05 - in WuM 2006, 383)

2.) Rückforderung des Rechnungsbetrages

Ist die Abrechnung dem Mieter erst nach Ablauf der Jahresfrist zugegangen, kann er den daraufhin gezahlten Nachforderungsbetrag binnen drei Jahren zurückfordern, wenn er bei dessen Zahlung über die Rechtslage nicht informiert war (BGH, Urteil vom 18.1.06, - VIII ZR 94/05 -).

3.) Zugang eines Einschreibens

Geht dem Mieter nur die Benachrichtigung über die versuchte Zustellung eines Einschreiibens nnerhalb der Jahresfrist zu, holt er das Schreiben des Vermieters aber erst danach ab, so ist die Frist versäumt. Dies gilt auch dann, wenn der Mieter das Schreiben gar nicht abholt, und es daraufhin an den Vermieter zurückgeht (Landgericht Berlin, Urteil vom 27.7.2010 - 63 S 681/09 - in Mietrechtliche Mitteilungen 2011, 38).



Betriebskosten

Auch hierzu liegt eine für die Mieter nachteilige Entscheidung des BGH vor. Danach ist der Vermieter grundsätzlich nicht verpflichtet, die der Abrechnung zugrunde liegenden Belege für den Mieter zu kopieren. Vielmehr genügt die Möglichkeit für den Mieter, die Belege einzusehen (Urteil vorn 8.3.06, VIII ZR 78/05).

Dieses Urteil behindert die Überprüfung beträchtlich, da es kaum möglich ist, im Rahmen einer Einsicht (in den Räumen des Vermieters!) eine umfassende Beurteilung vorzunehmen. Auch läßt sich der Inhalt der mitunter sehr umfangreichen Belege ohne die Möglichkeit von Kopien kaum festhalten Allerdings gibt es die Möglichkeit der Fotografie, von der man berechtigterweise auch Gebrauch machen darf!

Es ist leider so, daß die Mieter in dem vom Gericht entschiedenen Fall die Hausverwaltung veranlaßt hatten, mehr als 300 Seiten zu kopieren, um eine Forderung von nicht einmal 500,00 Euro durchzusetzen. Als dann im Prozeß immer noch die Zahlung verweigert wurde, weil noch weitere Kopien angefordert waren, hat das Gericht offenbar ein Exempel statuiert.



Erfreuliches zum Schluß

Es wird Ihnen aus dem vorigen Mitteilungsblatt vielleicht noch bekannt sein, daß der Vermieter Nachforderungen auf Betriebskosten spätestens ein Jahr nach Ablauf des Abrechnungszeitraums geltend gemacht haben muß. Die Abrechnung für das Jahr 2006 muß dem Mieter also bis zum 31.12.07 zugegangen sein.

Leistet der Mieter aufgrund einer erst später zugegangenen Abrechnung, kann er nach Auffassung des BGH den gezahlten Betrag zurückverlangen (Urteil vom 18.1.06, VIII ZR 94/05).


Wir weisen allerdings darauf hin, daß dieser Anspruch ausgeschlossen ist, wenn dem Mieter bekannt war, daß er zur Leistung nicht verpflichtet war.



Höhe der Betriebskosten

Die kalten Betriebskosten für Berliner Wohnraum belaufen sich in der Regel auf 1,30 bis 1,80 Euro/qm/Monat (Stand 2007). Die Kostenschwankungen sind auf die unterschiedlichen Ausstattungen der einzelnen Häuser zurückzuführen. Bei Vorhandensein eines Parks oder einer großen Gartenanlage sind die Kosten naturgemäß höher als in einem Wohnhaus ohne ein solches Ausstattungsmerkmal.


Auch das Vorhandensein von Gewerbemietern innerhalb der Wohnanlage kann Einfluss auf die Betriebskostenhöhe haben. Sofern es sich um "kostenintensives Gewerbe" handelt (z.B. Supermarkt, Friseur, Gaststätte) liegt eine ordnungsgemäße Abrechnung nur dann vor, wenn der Vermieter die auf die Gewerbemieter entfallenden Kosten gesondert erfasst und abrechnet. Sofern dies unterbleibt oder aus der Abrechnung nicht zu ersehen ist, kann die Abrechnung - ausnahmsweise - ohne Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen beanstandet werden.



Gewerbliche Mitmieter

Immer häufiger werden Mieter nach Abrechnung durch den Vermieter mit hohen Nebenkostennachzahlungen konfrontiert. Es kommt auch vor, dass mit der Betriebskostenabrechnung auch Kosten auf die Mieter umgelegt werden, die nicht umlagefähig sind. Deshalb prüfen Sie Ihre Abrechnung gründlich.

Prüfen Sie, ob in der Wohnanlage Gewerberäume vorhanden sind. Der Vermieter ist verpflichtet, die Kosten zwischen Gewerbe und Wohnung aufzuteilen. Hier kommt insbesondere die Grundsteuer in Betracht, da die Grundsteuer für Geschäftsräume höher ist als für Wohnungen. Prüfen Sie auch, ob Gewerberäume vorhanden sind, welche einen hohen Wasserverbrauch haben (Gaststätten, Friseurbetriebe, etc.). In diesen Fällen muss der Vermieter entweder die Wasserkosten für das Gewerbe gesondert abrechnen oder einen erheblichen Abschlag bei den Kosten für Wasser zu Lasten der Gewerbemieter tätigen.

Gewerberäume im Mietobjekt können die Feuer- oder Glasbruchversicherung in die Höhe treiben. Auch hier muss der Vermieter die Kosten für Gewerbe und Wohnungen trennen.



Fahrstuhl

Reparaturkosten für den Fahrstuhl muss der Mieter nie tragen. Prüfen Sie, ob bezüglich der Fahrstuhlwartung ein sog. Vollwartungsvertrag vorliegt. Hier muss der Vermieter einen Abschlag in Höhe von 20 % der Kosten für anfallende Reparaturkosten hinnehmen.



Gartenpflege

Kosten für Gartenpflege können auf alle Mieter umgelegt werden, wenn auch alle Mieter die Möglichkeit haben, den Garten zu nutzen oder wenn es sich um einen Ziergarten handelt. Wird der Garten ausschließlich vom Vermieter oder nur von einzelnen Mietparteien, z.B. von Mietern im Parterre genutzt, können diese Kosten auch nur auf diese Mieter umgelegt werden.



Hauswart

Überprüfen Sie immer, wofür Ihr Hauswart zuständig ist. Beinhaltet der Hauswartdienstvertrag, dass der Hauswart für die Gartenpflege, die Reinigung und die Schnee- und Eisbeseitigung zuständig ist, dann können diese Kosten nicht noch einmal abgerechnet werden. Auch soweit der Hauswart Reparaturen ausführt oder der Verwaltung zuzuordnende Tätigkeiten wie z.B. Ablesungen erledigt, sind die Kosten hierfür nicht umlegbar.



Warmwasserkosten sind verbrauchsabhängig abzurechnen.

Zu Lasten des Vermieters besteht die Verpflichtung, bei einer zentralen Warmwasserkosten den Verbrauch je Wohnung abzurechnen.

Sofern die Warmwasserkosten nach dem Flächenanteil der Wohnung abgerechnet werden, z.B., weil Warmwasseruhren nicht vorhanden oder abgelesen worden sind, kann die Abrechnung beanstandet werden. Zu Gunsten des Mieters besteht dann das Recht, die Warmwasserkosten um 15 % zu kürzen (LG Berlin vom 14.9.05, AZ: 64 S 77/05). Da Wasseruhren generell alle sechs Jahre neu geeicht werden müssen, kann der Verbrauch mit einer Wasseruhr, deren Eichzeitraum abgelaufen ist, nicht mehr verläßlich erfasst werden. Auch in diesem Fall besteht das erwähnte Kürzungsrecht.


Gleiches gilt im übrigen auch für. die Heizkostenabrechnung. Wärmemengenzähler haben jedoch einen Eichzeitraum von lediglich fünf Jahren.



Wascheinrichtungen

Sind in der Wohnung maschinelle Wascheinrichtungen vorhanden, für welche die Mieter bereits bei jedem Waschvorgang an sog. Münzgeräten zahlen, so muss der Vermieter bei der Betriebskostenabrechnung nachweisen, dass seine Kosten nicht bereits durch die Zahlungen der Mieter gedeckt sind.


Sollten Sie Zweifel an der Betriebskostenabrechnung haben, legen Sie Widerspruch ein und sehen Sie bei dem Vermieter die Rechnungsunterlagen ein. Sie dürfen in diesem Fall die Abrechnung nicht zahlen oder nur unter Vorbehalt zahlen, da eine Zahlung auf die Betriebskosten einem Anerkenntnis gleich kommt. Auch wenn die Abrechnung sehr hoch ist und Sie die Betriebskosten mit sachlichwer Begründung zunächst nicht zahlen, müssen Sie keine Sorge haben, dass der Vermieter von der Möglichkeit zu einer fristlosen Kündigung bei Zahlungsverzug Gebrauch macht, da dies unzulässig ist. Solange Betriebskostenabrechnungen im Streit sind, darf der Vermieter aus diesem Grund nicht kündigen.


Sehen Sie aber unbedingt die Rechnungsunterlagen beim Vermieter ein. Immer mehr Gerichte neigen zu der Ansicht, dass der Mieter in einem möglichen Rechtsstreit nur dann Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung erheben kann, wenn er zuvor die Abrechnungen geprüft hat.



Betriebskostenabrechnung

Ein Vermieter muss in jedem Fall die Gesamtkosten für eine Betriebskostenart angeben, und zwar auch dann, wenn bestimmte Kostenteile nicht umlagefähig sind. Für den Mieter muss erkennbar sein, ob und in welcher Höhe nicht umlagefähige Kosten vorab abgesetzt worden sind. Eine insofern unvollständige Abrechnung kann vom Vermieter nur innerhalb der Frist des § 556 Absatz 3 Satz 2 BGB (Abrechnung innerhalb eines Jahres nach Ablauf des Abrechnungszeitraums) ergänzt werden. Erfolgt eine solche Korrektur nicht fristgerecht, sind die betroffenen Positionen in vollem Umfang aus dem Abrechnung herauszunehmen (BGH, Urteil vom 14.02.2007 - VIII ZR 1/06 -).


Mieter und Vermieter stritten um die Berechtigung einer Nachforderung aus einer Betriebskostenabrechnung. In dieser waren für die Betriebskostenarten Grundsteuer, Wasser und Hauswart lediglich die umlagefähigen Kostenteile, nicht aber die Gesambeträge mitgeteilt worden. Auch die nicht umlagefähigen Kostenteile (Vorwegabzug) waren in der Abrechnung nicht angegeben.

Im vorliegenden Fall hatte der Mieter keine Nachzahlungen zu leisten, weil die betreffenden Kostenarten den Nachzahlungsbetrag bereits überstiegen.



Wasserkosten

Die Berliner Wasserbetriebe haben ihr Tarifmodell zum 1. Juli 2007 umgestellt. Seitdem wird nicht mehr nach einem einheitlichen Preis für Wasser und Abwasser abgerechnet. Vielmehr werden die Kosten aus einem Grundpreis und einem Mengen- bzw. Arbeitspreis ermittelt. Aus Sicht der Wasserbetriebe soll die Veränderung aufkommens- und ergebnisneutral sein. Für den einzelnen Kunden verändern sich jedoch die Preise.


Bis dahin war es so, dass ein Wasseranschluss, über den kein Wasser entnommen wird, den Kunden nichts kostete. Er zahlte nur für das entnommene Wasser. Für die Wasserbetriebe verursacht aber auch dieser Wasseranschluss Kosten, da die Kapazitäten für die Lieferung von Trinkwasser bzw. die Entsorgung von Schmutzwasser vorgehalten werden müssen. Künftig wird für einen betriebsbereiten Anschluss, also für die Möglichkeit, rund um die Uhr Wasser zu entnehmen und Schmutzwasser abzuleiten, ein Grundpreis erhoben. Jeder Kunde soll so an den Gesamtkosten der Berliner Wasserbetriebe beteiligt werden.


Mit der Einführung des neuen Tarifsystems wurden die bisherigen Komplettpreise gesenkt, und zwar für Trinkwasser um 7 Cent von 2,291 Euro/m³ auf 2,221 Euro/m³ und für Schmutzwasser um 6,4 Cent von 2,551 Euro/m³ auf 2,487 Euro/m³. Hinzu kommt dann der jeweilige Grundpreis, der nach der Wasserzählergröße errechnet wird.

Das neue Tarifmodell der Wasserbetriebe gilt bei seinen Kritikern als ökologisch nachteilig, da es höheren Verbrauch begünstigt.


Häufig entspricht der Preis pro Kubikmeter nicht dem von den Berliner Wasserbetrieben dem Vermieter in Rechnung gestellten Preis. Informieren Sie sich ggf. bei den Berliner Wasserbetrieben, wie hoch der Preis für Be- und Entwässerung ist. Preisdifferenzen bis zu 20 % können nach der Rechtsprechung umgelegt werden auf die Mieter. Übersteigt der abgerechnete Preis pro Kubikmeter die 20 % Grenze, kann der Vermieter nur noch die tatsächlich abgelesenen Werte in Höhe des Preises der Berliner Wasserbetriebe verlangen. Darüber hinausgehende Beträge hat der Vermieter zu tragen.



Umlagemaßstab für die Betriebskosten

Im Regelfall werden die sogenannten kalten Betriebskosten (Flur, Hausreinigung, Hausmeister, etc.) nach einem bestimmten Maßstab auf die Parteien umgelegt. Nach einer neuen Entscheidung hat der Bundesgerichtshof (BGH) festgelegt, daß der vertraglich vereinbarte Umlageschlüssel für den Vermieter bindend ist.

Dies hat bei der Grundsteuer weitreichende Konsequenzen. Mieter von Eigentumswohnungen sollten aus diesem Grunde, wenn sie die Abrechnungsunterlagen erhalten, im Mietvertrag den Verteilungsschlüssel überprüfen. Ist für die gesamten Betriebskosten vereinbart, daß diese nach dem Verhältnis der Wohn- und Nutzfläche umgelegt werden sollen, so darf auch die Grundsteuer nicht nach einem anderen Verteilungsschlüssel umgelegt werden. Im Regelfall wird bei Wohnungseigentum die Grundsteuer aber nach einem Festbetrag bzw. den jeweiligen Eigentümern zugehenden Einzelsteuerbescheiden umgelegt. Dies ist nach der neuen Rechtsprechung des BGH so nicht mehr möglich. Eine sogenannte Einzelzuweisung ist in solchen Fällen nicht mehr zulässig, so daß der Mieter unter Umständen von der Zahlung der Grundsteuer befreit ist.


Wenn in einem Miethaus Kaltwasseruhren vorhanden sind, müssen die Wasserkosten nach Verbrauch abgerechnet werden. Hierbei kommt es häufig zu Abweichungen zwischen dem Hauptzähler und den Einzelzählern in den Wohnungen. Wenn der Preis pro m³ nicht den Preisen der Berliner Wasserwerke entspricht, sondern über den Gesamtverbrauch des Hauses ermittelt wird, sollte dieser genauestens geprüft werden. Die Rechtsprechung läßt hierbei eine Meßtoleranz und damit eine Preisabweichung bis maximal 25 % zu..

Für den Abrechnungszeitraum 2003 betrug der Preis der Wasserwerke pro m³ Frischwasser 1,89 Euro brutto sowie für Abwasser 1,96 Euro, zusammen 3,85 Euro. Ab 1. 1. 2004 betrug der Preis für Frischwasser 2,109 Euro, für Abwasser 2,329 Euro. Bereits anhand dieser Werte können Sie sehen, ob die Ihnen zugegangene Abrechnung den oben geschilderten Anforderungen entspricht. Die von uns genannten Preise beziehen sich aber auf den reinen Ausgabepreis der Berliner Wasserbetriebe und enthalten nicht die Kosten für Wartung, Ablesegebühren oder Service.



Umstellung der Beheizungsart

Bei Mietshäusern mit Einzelöfen oder älteren Heizungsanlagen kommt es häufig vor, daß im Rahmen der Modernisierung oder Erneuerung der Einbau einer normalen Zentralheizung unterbleibt und die zentrale Beheizung stattdessen mit Bewag-Fernwärme (Bewag- weglassen) oder der Wärmelieferung durch eine Privatfirma erfolgt. Dies hat für den Vermieter den Vorteil, daß er sich den Einbau von Kessel und Brenner erspart. Für den Mieter ergibt sich jedoch der Nachteil, daß in dem Fernwärmepreis und auch beim sogenannten Wärmecontracting Instandhaltungsücklagen, Zinsen und Gewinnanteile des Fernwärmelieferanten bzw. der die Wärme liefernden Fremdfirma enthalten sind.

Diese Kosten dürfen aber nicht im Rahmen der Heizkostenabrechnung auf den Mieter abgewälzt werden, wenn er bei Abschluß des Mietvertrages nicht mit solchen Kosten belastet war (BGH vom 6.4.05, AZ: VIII ZR 54/04). Die Umlage der gesamten Kosten ist in den oben genannten Fällen also nicht zulässig, da sowohl bei Einzelöfen wie auch bei einer hauseigenen Zentralheizung die Investitions- und Reparaturkosten nicht umlegbar sind. Im Falle einer solchen Umstellung der Heizungsart sollte daher von Mieterseite rechtzeitig Widerspruch eingelegt werden.



Steuerliche Absetzbarkeit von Betriebskosten

Auch der Mieter einer Wohnung kann für bis zu 600,00 Euro die Steuerermäßigung nach § 35 a des Einkommensteuergesetzes (EStG) beanspruchen, wenn die von ihm zu zahlenden Nebenkosten Beträge umfassen, die für ein haushaltsnahes Beschäftigungsverhältnis, für haushaltsnahe Dienstleistungen oder für handwerkliche Tätigkeiten geschuldet werden und sein Anteil an den vom Vermieter unbar gezahlten Aufwendungen entweder aus der Jahresabrechnung hervorgeht oder durch eine Bescheinigung des Vermieters nachgewiesen wird (Bundesfinanzministerium vom 30.11.06 - IV C 4 - 52296 b - 60/06).