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Kaution


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Bürgschaften

Häufig verlangen Vermieter neben einer Kaution auch noch einen Bürgen, der für die Miete einstehen soll.

Insgesamt darf die Summe aller Mietsicherheiten aber nicht mehr als drei Monatsmieten übersteigen. Hat der Vermieter eine Kaution in Höhe von drei Monatsmieten erhalten, ist die darüber hinausgehende Sicherung durch einen Bürgen unwirksam. Der Bundesgerichtshof lässt lediglich die Ausnahme dann zu, wenn der Bürge die Bürgschaft freiwillig leistet. Ein Indiz hierfür kann vorliegen, wenn eine zusätzliche individuelle Vereinbarung zwischen dem Vermieter und dem Bürgen getroffen wird.


Einbehalt der Mietkaution

Der Mieter darf die Zahlung der Kaution an den Vermieter von der Benennung eines insolvenzfesten Kontos abhängig machen (BGH, Urteil vom 13.10.10 -VIII ZR 98/10 -).
Anmerkung: Auf ein solches Konto haben die Gläubiger des Vermieters im Fall seiner Zahlungsunfähigkeit keinen Zugriff.


Haftung für die Kaution

Nach dem Verkauf eines Miethauses richtet sich der Anspruch auf Rückzahlung der Kaution in jedem Fall (gegebenenfalls: auch) gegen den neuen Vermieter. Dies gilt auch dann, wenn der alte Vermieter die Kaution an diesen nicht weitergeleitet hat (BGH, Urteil vom 1.6.11 - VIII ZR 304/10 -).


Anlage der Mietkaution

Das Gesetz (§ 551 BGB) sieht hierzu außer der Begrenzung der Sicherheitsleistung auf drei Nettomieten vor, dass der Vermieter die Kaution von seinem Vermögen getrennt anzulegen hat. Hiermit beschäftigen sich die beiden folgenden Entscheidungen.
Der bereits erwähnte Beschluss des Landgerichts vom 27.9.2010 bestätigt einen Anspruch des Mieters gegen den Vermieter auf Auskunft darüber, bei welchem Bankinstitut, in welcher Anlageart, an welchen Datum und zu welchem Zinssatz die Mietsicherheit angelegt worden ist.
In dem vom BGH entschiedenen Fall war der Streit eskaliert, weil der Vermieter die Weigerung des Mieters, die vereinbarte Kaution zu zahlen, mit einer fristlose Kündigung und der Erhebung einer Räumungsklage beantwortet hatte. Hierbei stützte der Mieter seine Weigerung auf den Umstand, dass der Vermieter Zahlung an sich verlangt und dem Mieter kein insolvenzfestes Konto genannt hatte. Offenbar war der Rechtsstreit nicht leicht zu entscheiden, was sich daran ablesen lässt, dass das Amtsgericht die Klage abgewiesen hatte, während das Landgericht den Mieter zur Räumung verurteilt hat. Der BGH hat dem Amtsgericht und dem Mieter recht gegeben, weil es der Sinn und Zweck der gesetzlichen Regelung sei, die Kaution vom Vermögen des Vermieters zu trennen und so vor dem Zugriff von dessen Gläubigern zu schützen. Dieser Schutz sei von Anfang an nur gewährleistet, wenn der Mieter ohne weiteres zur Zahlung an den Vermieter verpflichtet sei.


Fälligkeit

Die Kaution ist - vorbehaltlich einer abweichenden Regelung im Mietvertrag - nach überwiegender Rechtsprechung der Berliner Gerichte erst sechs Monate nach Beendigung des Mietverhältnisses zur Rückzahlung fällig. Vor diesem Zeitpunkt kann also vorher eine Verrechnung seitens des Mieters nicht erfolgen. Wenn dennoch verrechnet wird, kann der Vermieter die dann offenen Mieten einklagen. Dies kann zu nicht unbeträchtlichen Gerichts- und Anwaltskosten auf Seiten des Mieters führen.

Sofern zum Zeitpunkt der Fälligkeit der Kaution Betriebs- oder Heizkostenabrechnungen noch nicht vorliegen und die Abrechnungsfrist für diese Abrechnungen auch noch nicht abgelaufen ist, kann der Vermieter darüber hinaus einen Anteil der Kaution bis zur Vorlage der Abrechnungen einbehalten. Die Höhe des Einbehalts ist in der Regel nach den Ergebnissen der letzten vorliegenden Abrechnungen zu bemessen.


verzinsliche Anlage

Der Vermieter ist im übrigen verpflichtet, die Kaution während der Mietzeit zu verzinsen. Gem. § 550 b BGB sind mindestens Zinsen wie für Sparanlagen mit gesetzlicher Kündigungsfrist (Sparbuch) zu berücksichtigen. Es besteht jedoch bei Abschluss des Mietvertrages darüber hinaus die Möglichkeit, mit dem Vermieter eine andere Anlageform (z.B. Bundesschatzbriefe) zu vereinbaren. Dies ist für beide Vertragsparteien vorteilhaft, da die wesentlich höheren Zinsen auch für eine bessere Absicherung des Vermieters sorgen.

Sofern der Vermieter die Kaution vorbehaltlos auszahlt, spricht dies dafür, dass weitere Ansprüche aus dem Mietverhältnis nicht mehr bestehen. Das Amtsgericht Charlottenburg hat entschieden, dass im Falle einer Kautionsauszahlung der Vermieter nicht 15 Monate später die Zahlung von Mietrückständen anfordern kann, da ein entsprechender Anspruch verwirkt sei (AG Charlottenburg, GE 99, 987).


Aufrechnung

Leitsatz: Ist der Schadenersatzanspruch des Vermieters während des Mietverhältnisses verjährt, ohne dass der Vermieter sich aus der Mietkaution befriedigt hat, so kann er gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters nach Mietvertragsende insoweit nicht mehr aufrechnen.

Die Entscheidung des Oberlandesgerichts Düsseldorf (Urteil vom 11.6.02, 24 U 212/01, veröffentlicht in WuM 2002, 556) ist eine konsequente Umsetzung der Regel, dass Ansprüche (nur) gegeneinander aufgerechnet werden können, wenn sie wechselseitig dieselben Personen betreffen und der Anspruch, gegen den die Aufrechnung erklärt wird, fällig ist. Haben diese Voraussetzungen einmal vorgelegen, kann die Aufrechnung auch noch dann erklärt werden, wenn später Verjährung eingetreten ist. Im vorliegenden Fall ist eben dies nicht der Fall, da der Anspruch des Vermieters bereits verjährt war, bevor der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Kaution fällig geworden ist.


Zahlungsunfähigkeit des alten Vermieters

Immer wieder fallen Mietwohnungen aufgrund Zahlungsunfähigkeit des Vermieters in die Zwangsverwaltung oder Zwangsversteigerung. Nach alter Gesetzeslage konnte ein Mieter nicht damit rechnen, die Kaution jemals zurückzuerhalten, wenn der Vermieter zahlungsunfähig war. Dies ist nun seit der Mietrechtsreform anders. Selbst wenn der ursprüngliche Eigentümer an den neuen Eigentümer die Kaution nicht übertragen hatte, hat dieser (zusätzlich) für die Rückzahlung der Kaution einzustehen. Nun hat der BGH sogar entschieden, dass auch derjenige für die Kaution haftet, der durch Zwangsversteigerung Eigentümer einer Wohnung wird!

Im übrigen gilt: Solange der Zwangsverwalter für das Haus zuständig ist, haftet er bei Beendigung des Mietverhältnisses für die Kaution (BGH 16.7.03, VIII ZR 11/03).


Unwirksame Kautionsvereinbarung?

Seit dem Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 25. Juni 2003 (VIII ZR 344/02) besteht Klarheit hinsichtlich der Frage, inwieweit Vereinbarungen, nach denen der Mieter die Kaution vorab in einer Summe zu entrichten hat, unwirksam sind.

Viele Vermieter verlangen in ihren Verträgen immer noch die sofortige Zahlung der Kaution, obwohl § 541 Abs. 2 BGB seit dem 1.9.01 vorsieht, dass die Kaution in drei gleichen monatlichen Raten zu leisten ist. Im Hinblick hierauf vertraten bisher einige Gerichte die Auffassung, die gesamte hiergegen verstoßende Abrede über die Mietkaution sei unwirksam.

Dem ist nun der BGH entgegengetreten. Danach macht auch das sofortige Verlangen der Kaution die Abrede nicht insgesamt unwirksam; dem Mieter bleibt vielmehr die Möglichkeit, in drei Teilleistungen zu zahlen. Die Verpflichtung zur Zahlung der Kaution besteht aber. Ein Anspruch auf vorzeitige Rückforderung der in einer Summe gezahlten Kaution scheidet somit aus. Damit ist auch jede vorzeitige Verrechnung der Kautionszahlung mit noch zu leistenden Mieten unzulässig. Sie ist erst möglich, wenn die Kaution entsprechend der Vereinbarung im Mietvertrag drei bis sechs Monate nach Rückgabe der Mietsache zur Rückzahlung fällig geworden ist.