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Kündigung


News Recht


 


Kündigungsfristen für Wohnungen

Bekanntlich sieht das Gesetz seit dem 1.9.01 für den Mieter eine Kündigungsfrist von drei Monaten zum Ende jedes Monats vor, genauer gesagt bis zum 3. Werktag eines Monats zum Ablauf des übernächsten Monats.

Der BGH hat sich mit Urteil vom 18.6.03 (VIII ZR 240/02) dazu geäußert, wann für vorher abgeschlossene Mietverträge noch vereinbarte längere Kündigungsfristen gelten. Dies ist immer der Fall, wenn der Vertrag Fristen vorsieht, die ausdrücklich von den damaligen gesetzlichen Fristen abweichen. Sind Fristen vereinbart, kommt es also darauf an, ob die Fristen im Vertragstext ausdrücklich aufgeführt und selbständig vereinbart sind oder ob lediglich auf die gesetzliche Regelung verwiesen worden ist. Nur im zweiten Fall gelten die neuen, kürzeren Fristen auch für Altverträge.

Ebenso sind alte Verträge mit Verlängerungsklauseln weiter wirksam, obwohl solche Vereinbarungen seit dem 1.9.01 können nicht mehr zulässig sind. Auch hier empfehlen wir, im Zweifel die Rechtslage durch unsere Anwälte prüfen zu lassen.

Eine weitere Ausnahme von der Dreimonatsfrist ist zulässig, wenn bei Abschluß eines Mietvertrages gleichzeitig eine Staffelmiete, also eine Mieterhöhung um bestimmte Beträge zu vorher festgelegten Terminen, vereinbart, wird. In diesem Fall kann nach dem Gesetz das Kündigungsrecht des Mieters einseitig für die Dauer der Vereinbarung bis zu vier Jahren ausgeschlossen werden. Die Rechtsprechung hält darüber hinaus einen beiderseitigen Ausschluss des Kündigungsrechts ebenfalls für einen Zeitraum bis zu vier Jahren für zulässig.

Vor dem Ausspruch einer Kündigung oder auch vor Abschluss eines neuen Vertrages sollte man also genau hinschauen und sich im Zweifel beraten lassen, ob der Mietvertrag zum gewünschten Termin beendet werden kann.


Abschließend: Schriftform bei Kündigung

Das Gesetz schreibt die schriftliche Kündigung von Mietverträgen über Wohnraum vor. Eine Kündigung mit einem Fax wäre daher ebenso unwirksam wie eine solche durch eine Email.


Neue Kündigungsfristen bei Altverträgen?

Seit dem 1.6.05 ist hinsichtlich der Kündigungsfristen eine neue gesetzliche Regelung in Kraft getreten. Danach gilt nunmehr auch für Mietverträge, die vor dem 1.9.2001 abgeschlossen wurden, eine Kündigungsfrist von drei Monaten, soweit in ihnen die damalige gesetzliche Kündigungsfrist vereinbart worden ist.

Allerdings bleiben hiervon abweichende Kündigungsregelungen weiterhin bestehen. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn sich der Vertrag zu einem Stichtag jeweils um einen bestimmten Zeitraum verlängert.


Gefährlich: Kündigung und Betriebskostenvorschuss (alte Rechtslage)

Beide zusammen ergeben eine für den Mieter hochgefährliche, wenn nicht gar explosive Mischung!

Zugrunde liegt der ganz normale Fall, dass eine vom Vermieter vorgelegte Betriebs- oder Heizkostenabrechnung sowie die auf angeblich gestiegenen Kosten beruhende Mieterhöhung beanstandet werden. Gefährlich wird es, wenn der Mieter den erhöhten Kostenvorüber einen längeren Zeitraum nicht zahlt, und zwar auch und gerade dann, wenn -möglicherweise zu Recht - inhaltliche Fehler gerügt werden.

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist der Mieter nämlich dennoch zunächst zur Zahlung verpflichtet (BGH, Urteil vom 28.11.07, VIII ZR 145/07). Erreicht der Rückstand zwei Monatsmieten, kann der Vermieter sogar fristlos kündigen. Die Wirksamkeit einer gleichzeitig möglichen fristgemäßen Kündigung könnte nicht einmal durch Nachzahlung der Rückstände beseitigt werden, da die entsprechende gesetzliche Bestimmung nur für die fristlose Kündigung gilt. Auch soll eine vorherige Abmahnung durch den Vermieter nicht erforderlich sein.

Im Ergebnis kann daher die Weigerung, erhöhte Kostenvorschüsse zu zahlen, ohne Vorwarnung zum endgültigen und nicht mehr zu vermeidenden Verlust der Wohnung führen!

Dennoch kann natürlich ohne besonderes Risiko über die Abrechnung selbst, die Nachzahlung und auch über die Vorschusshöhe gestritten werden, sofern nur der erhöhte Vorschuss gezahlt wird.


Fristlose Kündigung wegen rückständiger Mieten

Ein Vermieter ist grundsätzlich berechtigt ein Mietverhältnis fristlos zu kündigen, wenn

1.) der Mieter für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder

2.) der Mieter in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.

Da die Kündigung begründet werden muß, ist der Vermieter gehalten anzugeben, welche Beträge seiner Auffassung nach rückständig sind. Bei einfach gelagerten Sachverhalten reicht es aus, wenn die Monate genannt werden, für die keine Miete gezahlt worden ist. Wenn der Mieter während eines längeren Zeitraums Teilzahlungen geleistet hat, muss jedoch in dem Kündigungsschreiben im einzelnen angegeben werden, für welchen Monat welcher Betrag offen sein soll. Die gesetzlich vorgeschriebenen Erläuterungen können nicht dadurch ersetzt werden, daß ein Ausdruck des Mietkontos beigefügt wird. Inwieweit offenen umstrittene Forderungen eine Kündigung rechtfertigen können, muss im Einzelfall gründlich geprüft werden.


Fristlose Kündigung bei wiederholter unpünktlicher Zahlung

Der BGH hat die bislang weit verbreitete Praxis der Gerichte bestätigt und klargestellt, daß eine fristlose Kündigung schon möglich ist, wenn der Mieter trotz Abmahnung (= Androhung einer Kündigung) des Vermieters weiterhin unpünktlich zahlt. Insbesondere ist es nach Auffassung des Gerichts nicht erforderlich, daß danach noch mindestens drei Mieten unpünktlich eingehen müßten; vielmehr kann bereits nach einer (!) weiteren verspäteten Zahlung eine darauf gestützte fristlose Kündigung wirksam sein (Urteil vom 11.1.06, VIII ZR 364/04) .


fristlose Kündigung wegen falscher Angaben vor Mietvertragsabschluss

Im ersten Fall hatten die Mieter ihr Einkommen deutlich zu hoch angegeben und zudem trotz Nachfrage eine zwei Jahre zuvor abgegebene eidesstattliche Versicherung verschwiegen. Das Amtsgericht München hat am 30.6.15 (411 C 26176/15) der Räumungsklage stattgegeben, obwohl die Miete nach dem Ausspruch der fristlosen Kündigung nachgezahlt worden war, und dies darauf gestützt, dass das Vertrauensältnis durch die Täuschung unwiederbringlich zerstört und dem Vermieter trotz der Mietnachzahlung eine Fortsetzung des Vertrages nicht zumutbar sei. Dieses Urteil dürfte kaum auf Widerspruch stoßen und wurde auch vom Landgericht bestätigt.

Im zweiten Fall hatte der Mieter vor Vertragsabschluss eine Bescheinigung über die pünktliche Zahlung der Mieten vorgelegt, die sich als gefälscht herausstellte, als der Mieter Jahre später insolvent wurde. Mit der allein darauf gestützten fristlosen Kündigung hatte der Vermieter letztlich auch beim BGH Erfolg, der das Urteil des Landgerichts zur Räumung am 9.4.14 bestätigte (VIII ZR 107/13).


Geld hat man zu haben

So sehr der für Mietsachen zuständige 8. Zivilsenat des BGH bei Streitigkeiten um Schönheitsreparaturen die Mieterseite begünstigt, so unerbittlich zum Nachteil von Mietern ist er oftmals bei seinen Entscheidungen über die Wirksamkeit von Kündigungen. Ein Beispiel hierfür sind die erleichterten Voraussetzungen bei Kündigungen wegen Eigenbedarfs des Vermieters. Der nachfolgend behandelte Fall zeigt diese Neigung ebenfalls.

Mit dem Urteil vom 4.2.15 (VIII ZR 175/14) bestätigte der BGH das Räumungsurteil gegen einen Mieter, die sich zunächst vergeblich beim Jobcenter um die Übernahme der Mieten bemüht hatte und dies erst nach Einschaltung des Sozialgerichts und damit lange nach Ausspruch der fristlosen Kündigung erreichen konnte. Mit der herrschenden Meinung geht der BGH davon aus, dass jedermann unabhängig von einem Verschulden für seine finanzielle Leistungsfähigkeit einzustehen habe. Er stellt hierbei auf § 276 I 1 BGB ab, wonach eine verschärfte Haftung bei Übernahme des Beschaffungsrisikos insbesondere bei Gattungsschulden stattfindet, übergeht aber die Tatsache, daß § 543 BGB, der die Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung bei Mietrückständen regelt, in Absatz II Nr. 3 ausdrücklich ”Verzug” erfordert, der in § 286 IV BGB folgende Bestimmung enthält:

Der Schuldner kommt nicht in Verzug, solange die Leistung infolge eines Umstands unterbleibt, den er nicht zu vertreten hat.”

Die richtige Sichtweise wäre es demnach, den Schuldner von Geld verschuldensunabhängig verantwortlich zu machen, soweit es um dessen bloße Beschaffung geht, mindestens Fahrlässigkeit aber für erforderlich zu halten, wenn Geld allgemein verfügbar ist und die Leistungsunfähigkeit des Schuldners wie in dem hier vorliegenden Fall anderweitige Gründe hat.


Handwerkern den Zutritt verweigert - fristlose Kündigung

Es kann gefährlich sein, dem Verlangen des Vermieters auf Zutritt zur Wohnung zur Durchführung von Modernisierungs- und / oder Instandsetzungsarbeiten nicht nachzukommen, wie der vom BGH am 15.4.15 (VIII ZR 281/13) entschiedene Fall zeigt. Dabei waren die Mieter bereits einmal vorübergehend in ein Hotel gezogen, um die Erneuerung der Decken wegen Befalls mit Hausschwamm zu ermöglichen und hatten sich erst quergestellt, als die Durchführung weitergehender Arbeiten angekündigt wurde und ihre Zustimmung von einer Vereinbarung über den Ersatz der Hotelkosten abhängig gemacht. Obwohl sie nach einem Urteil des Amtsgerichts auf Duldung der Arbeiten einlenkten, hob der BGH das die Räumungsklage abweisende Urteil des Landgerichts Berlin auf und verwies den Rechtsstreits dorthin zur Prüfung darüber zurück, inwieweit die Einwände der Mieter berechtigt waren, bzw. die Verzögerung der Arbeiten zu einer Belastung des Vermieters geführt hat Der Ausgang dieses Rechtsstreits ist also noch offen.

Es steht aber fest, dass eine unberechtigte Weigerung zu einer Beendigung des Mietverhältnisses führen und sogar Schadenersatzansprüche des Vermieters auslösen kann. Dies sollte aber nicht Veranlassung dafür sein, jedem Verlangen nachzugeben; vielmehr stehen unsere Berater zur Verfügung, um vor Ihrer Entscheidung Zweifelsfragen rechtlich einwandfrei zu beantworten.


Auszug aus der gemeinsamen Wohnung

Ehepaare, Partnerschaften oder auch Wohngemeinschaften schließen in der Regel gemeinsam mit dem Vermieter einen Mietvertrag ab. Bricht nun, aus welchen Gründen auch immer, die Partnerschaft auseinander, stellt sich häufig die Frage, wie das Mietverhältnis abzuwickeln ist, besonders wenn ein Partner oder ein Teil der Gemeinschaft in der Wohnung verbleiben will. Dem Grundsatz nach haftet auch der ausgezogene Mieter weiter für alle Kosten der Mietsache, ebenso wie für eine ordnungsgemäße Rückgabe (Schönheitsreparaturen !).

Wenn mit dem Vermieter keine einvernehmliche Regelung dahingehend zu erreichen ist, dass eine Partei aus dem Vertrag entlassen wird, während die andere Partei den Vertrag allein übernimmt, kann dies zu unvorhergesehenen Schwierigkeiten führen.

Es ist nicht möglich, dass der ausgezogene Mieter allein durch einseitige Kündigung den ihn betreffenden Teil des Vertragsverhältnisses beendet. Die Kündigung kann wirksam immer nur von allen Mietern gemeinsam und nur bezogen auf den gesamten Vertrag vorgenommen werden.

Kann unter ihnen keine Einigung hierüber herbeigeführt werden, besteht unter Umständen die Möglichkeit, die erforderliche Mitwirkung des bleibewilligen Mieters durch eine gerichtliche Entscheidung herbeizuführen. Sollte hinter der Trennung ein Scheidungsverfahren stehen, so sollte darauf geachtet werden, dass die Ehewohnung dem verbleibenden Mieter im Rahmen eines Scheidungsverfahren zugeteilt wird. Dies führt dann tatsächlich zu einer für alle Beteiligten bindenden Entlassung des ausgezogenen Mieters. Dies wird auch für Lebenspartnerschaften anzunehmen sein, gilt aber nicht für sonstige Gemeinschaften, so dass deren Mitglieder unter Umständen auf Gedeih oder Verderb aneinander gebunden sind.


Kündigung bei Rückstand von weniger als einer Monatsmiete?

Es ist noch zu wenig bekannt, dass der Vermieter nicht nur die Möglichkeit fristloser Kündigung hat, wenn der Mieter mit mehr als einer laufenden Miete oder einem Betrag, der mindestens zwei Monatsmieten erreicht, in Rückstand gekommen ist. Darüber hinaus lässt das Gesetz in § 573 I BGB auch die ordentliche (=fristgemäße) Kündigung zu, wenn der Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Dies liegt nach § 573 II Nr.1 BGB vor, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat.

In dem Urteil des BGH vom 10.10.12 (VIII ZR 107/12) klingt an, dass eine fristgemäße Kündigung auch in Betracht kommt, wenn der Rückstand eine Monatsmiete nicht erreicht. Zwar hat das Gericht im Gegenteil entschieden, dass die Kündigung unwirksam war, weil der Mietrückstand eine Monatsmiete nicht überstieg und die Verzugsdauer weniger als einen Monat betrug. Jedoch betont es andererseits, daß es für die Beurteilung darauf ankomme, ob die Vertragsverletzung ”nicht unerheblich” ist, könnte also durchaus in einem Fall, in dem ein geringerer Rückstand, aber über einen längeren Zeitraum bestand eine solche Vertragsverletzung annehmen.

Eine ordentliche Kündigung wegen Zahlungsrückstandes ist im Fall ihrer Wirksamkeit für den Mieter besonders nachteilig, weil hier nicht – wie bei der fristlosen Kündigung – die (einmalige) Möglichkeit besteht, die Kündigung durch Zahlung des Rückstandes unwirksam zu machen (so BGH am Ende des Urteils unter d).


teilgewerbliche Nutzung einer Wohnung

Geschäftliche Aktivitäten des Mieters, die er in ausschließlich zu Wohnzwecken vermieteten Räumen ausübt und die nach außen in Erscheinung treten, muss der Vermieter nicht ohne vorherige Vereinbarung dulden. Eine Verpflichtung des Vermieters, eine den ursprünglichen Vertragszweck übersteigende Nutzung der Mieträume zu gestatten, kommt nur dann in Betracht, wenn von der beabsichtigten Tätigkeit keine weitergehenden Einwirkungen auf die Mietsache oder Mitmieter ausgehen als bei einer üblichen Wohnnutzung, was der Mieter darzulegen und zu beweisen hat.

Diese Grundsätze hat der BGH in seinem Urteil vom 10.4.13 (VIII ZR 213/12) bestätigt, und zwar für einen Fall, in dem es um die Übernahme einer Wohnung durch den Sohn der verstorbenen Mieterin ging. Er musste die Wohnung verlassen, da er in den ausschließlich zu Wohnzwecken vermieteten Räumen an drei Werktagen in der Woche zehn bis zwölf Schülern Gitarrenunterricht erteilte, worin eine vertragswidrige geschäftliche Aktivität mit Publikumsverkehr zu sehen war, für deren Zulässigkeit es an einer Vereinbarung der Parteien fehlte.

Dagegen ist gegen eine Tätigkeit ohne Mitarbeiter und ohne ins Gewicht fallenden Kundenverkehr nichts einzuwenden, wie dies beispielweise bei der Unterrichtsvorbereitung eines Lehrers, der Telearbeit eines Angestellten, der schriftstellerischen Tätigkeit eines Autors sowie dem Empfang oder der Bewirtung von Geschäftsfreunden der Fall wäre, wobei letztere sich rein äußerlich betrachtet von einer Bewirtung von Freunden oder Verwandten nicht unterscheidet.


Eigenbedarfskündigung

Nach einem Urteil des BGH vom 26.9.12 (AZ: VIII ZR 330/11) kann auch eine beabsichtigte Nutzung der vermieteten Wohnung zu beruflichen Zwecken den Vermieter berechtigen, das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs zu kündigen. Im entschiedenen Fall verlangte der Vermieter die Herausgabe der Wohnung, weil seine Frau ihre Anwaltskanzlei nach Berlin verlegen wollte. Zugunsten des Vermieters sprach es nach Auffassung des BGH. dass sich dessen Wohnung im selben Haus befand.


Einbehalt der Miete

Es ist allgemein anerkannt, dass der Mieter die Miete zurückhalten kann, wenn der Vermieter mit der Beseitigung von Mängeln im Verzug ist.

Der hier entschiedene Fall lag allerdings insofern anders, als die Mieter den Einbehalt von Mieten erst nachträglich auf den Befall der Wohnung mit Schwarzschimmel stützten, von dem der Vermieter zuvor keine Kenntnis hatte. Auch hier hat der BGH (Urteil vom 3.11.2010, VIII ZR 330/09) dem Amtsgericht (Schöneberg) recht gegeben, das im Gegensatz zum Landgericht der Räumungsklage des Vermieters stattgegeben hatte. Dies begründet das Gericht mit der Funktion des Zurückbehaltungsrechts, mit dem Druck auf den Schuldner (= Vermieter) zur Erfüllung der Verbindlichkeit ausgeübt werden soll, wozu jedoch Kenntnis des Mangels erforderlich ist.


fristlose Kündigung nur bei schwerwiegender Vertragsverletzung

Ein ziemlich merkwürdiges Urteil des Bundesgerichtshofes (BGH - 4.6.14 - VIII ZR 289/13) vorab:

Am 16. August 2012 suchte eine Vermieterin den Mieter ihres Hauses vereinbarungsgemäß auf, um zwischenzeitlich angebrachte Rauchmelder in Augenschein zu nehmen. Bei dieser Gelegenheit versuchte sie, das gesamte Haus zu besichtigen und gegen den Willen des Mieters auch Zimmer zu betreten, die nicht mit Rauchmeldern versehen waren. Als sie sodann seiner Aufforderung, das Haus zu verlassen, nicht nachkam, umfasste der Mieter sie und trug sie hinaus.

Die daraufhin von der Vermieterin nach Kündigung erhobene Räumungsklage hatte allerdings keinen Erfolg, weil die Vermieterin nach Auffassung des BGH durch die Verletzung des Hausrechts des Mieters eine Mitschuld am Geschehen trug.


Räumungsurteil gegen rauchenden Mieter

Der Mieter Friedhelm A. ist nach einem Mietverhältnis von etwa 40 Jahren (!) am 26.6.14 vom Landgericht Düsseldorf (21 S 240/13) zur Räumung seiner Wohnung verurteilt worden, weil er trotz mehrerer Abmahnungen (= Kündigungsandrohungen) weiterhin in seiner Wohnung rauchte, obwohl sich Hausbewohner über die vom Rauchen des Mieters ausgehende Geruchsbelästigung beschwert hatten. Damit hat das Landgericht das Urteil des Amtsgerichts bestätigt, aber die Revision zugelassen, so dass auch der BGH sich noch mit diesem Fall beschäftigen wird.

Die Richter sahen zwar das Rauchen an sich als zulässig an, einen schweren Pflichtverstoß jedoch darin, dass der Mieter keine Maßnahmen getroffen hatte, um zu verhindern, dass Zigarettenrauch in den Hausflur zieht. Er hatte die Geruchsbelästigung sogar noch gefördert, indem er seine Wohnung unzureichend gelüftet und seine zahlreichen Aschenbecher nicht geleert hatte.


Wann Kündigungsschutz bei Mischmietverhältnis?

Bekanntlich kann ein Mietverhältnis über Wohnraum vom Vermieter nur dann wirksam gekündigt werden, wenn ein schwerwiegender Grund (Vertragsverletzung oder Eigenbedarf des Vermieters) vorliegt.

Nutzt der Mieter zum Wohnen geeignete Räume auf Grund eines einheitlichen Vertrages aber teilweise gewerblich, kann unter Umständen dieser gesetzliche Kündigungsschutz entfallen und der Mietvertrag frei – d.h. ohne besonderen Grund wie bei einem reinen Gewerbemietverhältnis – kündbar sein. Mit einem solchen Mischmietverhältnis, also einem einheitlichen Mietverhältnis über Wohn- und Geschäftsräume, hat sich der BGH bereits mehrfach befasst und für die rechtliche Einordnung auf den überwiegenden Vertragszweck abgestellt. Je nachdem, wo das Schwergewicht liegt, richtet sich die Beurteilung entweder nach den Bestimmungen der Wohnraummiete oder denjenigen der Geschäftsraummiete.

Dem Urteil des BGH vom 9.7.14 (VIII ZR 376/13) lag ein Fall zugrunde, in dem durch einen Vertrag ein mehrstöckiges Haus zum Betrieb einer Hypnosepraxis im Erdgeschoss und im übrigen zu Wohnzwecken vermietet war. Die Kündigung dieses Mietverhältnisses durch den Vermieter war ohne Begründung erfolgt. Die Räumungsklage hat der BGH wegen des auf Wohnraum zugeschnittenen Mietverhältnisses, der für ein Gewerbemietverhältnis untypischen unbestimmten Vertragslaufzeit und der Vereinbarung einer einheitlichen Miete ohne Umsatzsteuerausweis zurückgewiesen, da von einem Wohnraummietverhältnis auszugehen sei. Neu an dieser Entscheidung sind die Ausführungen dazu, dass die gewerbliche Nutzung allein nicht ausschlaggebend ist, auch wenn der Mieter damit seinen gesamten Lebensunterhalt bestreitet, vielmehr vorrangig die für die Wohnraummiete geltenden Vorschriften anzuwenden sind, wenn ein Überwiegen der gewerblichen Nutzung nicht festgestellt werden kann.

Wichtig: Wer vor dem Abschluss eines Mischmietvertrages steht, sollte darauf hinwirken, dass als überwiegender Zweck ausdrücklich das Wohnen vereinbart und ein Formular für Wohnraum verwendet wird, und weiter darauf achten, daß die auf das Gewerbe entfallende Miete und auch die diesbezügliche Nutzfläche jeweils unter 50% liegen. Anders ausgedrückt kann man auch sagen:

Wer den Vertrag in steuerlicher Hinsicht optimiert, hat keinen Kündigungsschutz!


Kündigung bei Untervermietung an Touristen

Durch Urteil vom 8.1.14 (VIII ZR 201/13) hat der BGH einen Mieter zur Räumung verurteilt, der trotz Abmahnung des Vermieters seine Wohnung weiterhin im Internet zur tageweisen Anmietung anbot und daraufhin die Kündigung erhielt. Diese Art der Nutzung sah das Gericht als vertragswidrig an, obwohl der Mietvertrag die Erlaubnis zur Untervermietung sogar ohne ”vorherige Überprüfung” ausdrücklich enthielt. Maßgeblich hierfür war, dass die Überlassung der Wohnung an beliebige Touristen sich von einer gewöhnlich auf gewisse Dauer angelegten Untervermietung unterschied und deshalb nicht ohne weiteres von einer Erlaubnis zur Untervermietung umfasst ist.


Schadensersatz bei verweigerter Erlaubnis zur Untervermietung

Andererseits hat der BGH in seinem Urteil vom 11.6.14 (VIII ZR 349/13) einen Vermieter, der den Mietern einer Dreizimmerwohnung, die sich aus beruflichen Gründen mehrere Jahre im Ausland aufhielten, die Untervermietung zweier Zimmer versagt hatte, zum Schadensersatz in Höhe von insgesamt 7.475,00 Euro für entgangene Untermiete verurteilt. In diesem Fall enthielt der Mietvertrag selbst keine Erlaubnis zur Untervermietung. Es gilt dann § 553 I BGB, der lautet:

Entsteht für den Mieter nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen, so kann er von dem Vermieter die Erlaubnis hierzu verlangen.

Im vorliegenden Fall hatten die Vermieter dieses Recht missachtet, da sie die Erlaubnis ablehnten, obwohl die Mieter zwei von drei Zimmern ihrer Wohnung wegen eines zeitlich begrenzten Auslandsaufenthalts voraussichtlich für zwei Jahre an eine namentlich benannte Interessentin untervermieten wollten.


Vorfristige Kündigung des Mietverhältnisses in besonderen Fällen

Sofern der Mieter bei länger laufenden Zeitverträgen das Mietverhältnis bereits früher beenden möchte, ist dies in folgenden Fällen möglich:

- wenn die Wohnung Mängel von gewisser Bedeutung aufweist, die der Vermieter trotz Aufforderung und Setzen einer angemessenen Frist nicht behebt.

- nach Zugang bestimmter Mieterhöhungserklärungen

- wenn der Vermieter eine Untervermietung der Wohnung ablehnt.

Zu den einzelnen Kündigungsmöglichkeiten ist ergänzend auf Folgendes hinzuweisen:

Nach § 542 BGB kann ein Mietverhältnis fristlos gekündigt werden, wenn die Wohnung Mängel aufweist, die den Gebrauchswert der Wohnung beeinträchtigen. Die Kündigung ist erst zulässig, wenn der Mieter dem Vermieter eine angemessene Frist für die Mängelbeseitigung gesetzt hat. Die vorfristige Kündigung ist in der Regel nicht möglich, wenn nur unerhebliche Mängel vorliegen. Die Abgrenzung zu Mängeln von gewisser Erheblichkeit ist unter Umständen schwierig.

Gem. § 9 MHG besteht ein Sonderkündigungsrecht des Mieters, wenn der Vermieter eine Mieterhöhung nach den §§ 2,3,5 oder 7 MHG fordert. Diese Vorschriften beziehen sich auf ein Verlangen zur Erhöhung der Grundmiete, Mieterhöhungserklärungen im Anschluss an Modernisierungsarbeiten sowie auf Grund erhöhter Kapitalkosten. Das Kündigungsrecht kann nur innerhalb gewisser Fristen ausgeübt werden. Diese ergeben sich aus § 9 MHG.

Eine Mieterhöhung auf Grund gestiegener Betriebskosten rechtfertigt eine vorzeitige Kündigung demgegenüber nicht.

Das Recht des Mieters, wegen nicht erteilter Zustimmung zur Untervermietung vorzeitig zu kündigen, setzt in der Regel voraus, dass der Mieter den Vermieter zuvor schriftlich aufgefordert hat, eine solche Erlaubnis zu erteilen. In dem Aufforderungsschreiben müssen Name und Anschrift des Untermieters benannt werden. Angaben zu der finanziellen Situation des Untermieters sind demgegenüber nicht erforderlich, da das Risiko der Mietzinszahlung weiterhin vom Hauptmieter getragen wird. Sofern der Vermieter einer Untervermietung nicht zustimmt, besteht für den Hauptmieter gem. § 549 BGB das Recht, das Mietverhältnis mit einer Frist von drei Monaten zu kündigen. Dieses Recht besteht ausnahmsweise auch dann, wenn der Hauptmieter eine Erlaubnis zur Untervermietung gefordert hat, ohne den Namen des Untermieters zu nennen, der Vermieter jedoch seine Zustimmung generell verweigert (AG Tiergarten, Urteil vom 24.02.1997, AZ: 5 C 21/97).