Mietervereinigung Berlin e.V.

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Mängel


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Verweigerte Schadensbeseitigung durch den Vermieter.

In Zeiten leerer Kassen sind immer mehr Vermieter nicht bereit, in den Wohnungen aufgetretene Mängel zeitnah und fachgerecht beseitigen zu lassen. Zu Gunsten des Mieters besteht die Möglichkeit, selbst eine Handwerksfirma auf Kosten des Vermieters mit der Durchführung der erforderlichen Reparaturarbeiten zu beauftragen, sofern der Mieter zuvor den Vermieter hierzu unter Setzung einer Frist aufgefordert (in nachweisbarer Form!) und angekündigt hat, daß nach Fristablauf ggf. der Mieter selbst die Reparatur in Auftrag geben werde.
Bei größeren Schäden ist diese Vorgehensweise allerdings nicht praktikabel, da die entstehenden Reparaturkosten zunächst vom Mieter verauslagt werden müßten. Der Mieter hat stattdessen auch die Möglichkeit, einen Reparaturkostenvorschuss in Höhe der zu erwartenden Kosten vom Vermieter zu verlangen. Dies hat der Verfassungsgerichtshof Berlin durch Urteil vom 6.7.05 gerade wieder bestätigt. Eine solche Vorgehensweise empfiehlt sich beispielsweise bei umfangreichen Wasserschäden, defekten Fenstern, Schimmelbefall.
Daneben kommen Abzüge von der laufenden Miete in Form einer Minderung bis zur Beseitigung der Mängel in Betracht.


Beweislast für die Ursache von Leistungsstörungen

Der Vermieter ist verpflichtet, sich hinsichtlich der Ursachen einer Schimmelpilzbildung in der Wohnung dahingehend zu entlasten, dass Baumängel dafür nicht in Betracht kommen. Ein Baumangel kann auch darin liegen, dass nachträglich ein Isolierglasfenster in die gemieteten Räume eingebaut wird mit der Folge, dass nunmehr die Außenwände die schlechteste Wärmeisolierung aufweisen. In diesem Fall ist dem Mieter dann kein falsches Lüftungsverhalten vorzuwerfen, wenn der Vermieter ihn nicht darauf hinweist, dass er sein bisheriges Lüftungsverhalten ändern muss. (LG in Grundeigentum 2001, 1133)

Hinweis! Für Schimmelpilzbildung in der Wohnung gibt es in der Regel zwei in Ursachen, die gleichberechtigt nebeneinander stehen; das falsche Lüftungsverhalten des Mieters bzw. Mängel der Bausubstanz. Bevor man also den Vermieter zu Schimmelbeseitigung aufgefordert, sollte man zunächst das eigene Lüftungsverhalten überprüfen. Auch das Trocknen von Wäsche in der Wohnung kann Schimmelbildung fördern. In der Regel wird in einem späteren Rechtsstreit die Ursache der Schimmelbildung durch ein Sachverständigengutachten ermittelt. Die sehr hohen Kosten des Gutachtens bezahlt dann derjenige, der für die Verursachung verantwortlich ist, unter Umständen auch der Mieter. Schon aus diesem Grunde wird eine Eigenkontrolle dringend empfohlen.


Mängel der Mietsache / Mietminderung

Ein häufiger Anlass für Auseinandersetzungen zwischen Mieter und Vermieter sind das Vorliegen von Mängeln der Mietsache und daraus resultierende Mietminderungsansprüche des Mieters.

Der Mieter kann die Miete mindern, wenn die Mietsache mit Mängeln behaftet ist, die deren Gebrauchswert nicht nur unerheblich einschränken. Die Höhe der Mietminderung richtet sich nach dem Umfang der Gebrauchsbeeinträchtigung der Wohnung. Um eine Mietminderung durchführen zu können, ist es zwingend erforderlich, dem Vermieter bzw. Verwalter sämtliche Mängel möglichst genau schriftlich anzuzeigen und das Mietminderungsrecht geltend zu machen.

Dieses ist nach überwiegender Auffassung der Berliner Gerichte verwirkt, wenn der Mieter über einen Zeitraum von etwa sechs Monaten trotz Kenntnis des Mangels und ohne Vorbehalt die volle Miete gezahlt hat. Er kann dann nur noch die Beseitigung der Mängel fordern.

Sofern das Mietminderungsrecht aufgrund Zeitablaufs verwirkt ist, kann es aber wieder aufleben, wenn der Vermieter eine Mieterhöhung fordert. In diesem Fall kann der Mieterhöhungsbetrag prozentual um die zulässige Mietminderung gekürzt werden. Auch in diesem Fall muss jedoch der Vermieter von der beanspruchten Mietminderung in Kenntnis gesetzt werden.

Wir empfehlen, insbesondere wegen der Höhe der Minderung im Zweifel über uns anwaltlichen Rat einzuholen.