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Mieterhöhungsverlangen unter Hinweis auf den Berliner Mietspiegel


Mieterhöhungsverlangen auf der Grundlage der ortsüblichen Vergleichsmiete stützen sich regelmäßig auf die Werte des aktuellen Berliner Mietspiegels. In diesem sind Sondermerkmale aufgeführt, die Zu- oder Abschläge zur Folge haben.

Die folgenden Ausführungen fußen auf der Rechtslage im Jahr 2009:
Eine Erdgeschosslage rechtfertigt einen Abschlag von 0,19 €/m². Sofern die Wohnung jedoch im Hochparterre liegt, soll ein entsprechender Abzug nicht zulässig sein. Das Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg ist der Auffassung, dass bei einem Abstand zwischen Boden und Fensterunterkante von 1,94 m eine Erdgeschosslage nicht mehr vorliegt. Die Wohnung soll dann vielmehr im Hochparterre liegen (Urteil vom 21.8.08, AZ: 18 C 230/08).
Ein geräumiger Balkon im Sinne des Mietspiegels liegt bereits dann vor, wenn dieser eine Grundfläche von 4 m² aufweist (AG Hohenschönhausen, 6.6.08, AZ: 4 C 100/08).
Ein modernes Bad im Sinne des Mietspiegels rechtfertigt einen Zuschlag von 0,37 €/m². Es liegt vor, wenn die Wände mindestens türhoch gefliest sind, sowie Bodenfliesen und eine Einbauwanne oder Dusche vorhanden sind. Alle Ausstattungsmerkmale des Bades müssen neuzeitlichem Standard entsprechen.


Welche Wohnungsgröße ist zu berücksichtigen?

Der BGH hat hierzu entschieden, dass in der Regel die in dem Vertrag genannte Fläche maßgeblich bleibt. Nur bei einer Abweichung von mehr als 10 % nach oben oder unten soll die neu festgestellte Wohnfläche sowohl für die Miete als auch Mieterhöhungsverlangen und Nebenkostenabrechnungen maßgeblich sein (BGH vom 31.10.07, A: VIII ZR 261/06).



Mietzinsrückforderung bei Vereinbarung einer zu hohen Wohnfläche

Der Bundesgerichtshof hat durch Urteil vom 24.03.04 (VIII ZR 295/03) entschieden, dass Mieter einer Wohnung, deren Größe um mehr als 10 % kleiner ist als vertraglich vereinbart, zum einen für die Zukunft nur noch eine entsprechend geringere Miete schulden und zum anderen überzahlte Miete zurückfordern können.

Zur Begründung hat der BGH ausgeführt, daß die Mietsache bei einer so großen Flächenabweichung einen Mangel aufweist, der zur Minderung berechtigt. Bei einer Flächenabweichung von mehr als 10 % spricht bereits eine tatsächliche Vermutung dafür, daß eine Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit vorliegt.
Diese Entscheidung hat auch Einfluß auf die Wirksamkeit von Mieterhöhungsverlangen. In einem weiteren Urteil des BGH vom 07.07.04 (VIII ZR 192/03) wird ausgeführt, daß Mieterhöhungsverlangen, in denen die angegebene Wohnfläche wiederum mehr als 10 % über der tatsächlichen Wohnungsgröße liegt, bereits aus formalen Gründen unwirksam seien. Aus diesem Grunde war der Mieter zur Rückforderung der gezahlten Mieterhöhungsbeträge berechtigt, obwohl er zuvor dem Mieterhöhungsverlangen in Unkenntnis der Rechtslage zugestimmt hatte.


Mieterhöhung wegen Modernisierung zum Zwecke der Heizkostenersparnis

In einem weiteren Urteil vom 03.03.04 (BGH VIII ZR 151/03) wird ausgeführt, daß eine Mieterhöhung auf Grund baulicher Veränderungen auch dann in Betracht kommt, wenn der Mieterhöhungsbetrag nicht in einem angemessenen Verhältnis zu der Energieeinsparung und der damit verbundenen Kostenreduzierung zu Gunsten des Mieters steht. Die vorstehend zitierte Entscheidung bezieht sich auf den Bereich des sozialen Wohnungsbaus. Die Ausführungen in dem Urteil dürften jedoch auch für frei finanzierten Wohnungsbau Geltung beanspruchen können.

Sofern sich der Mieter gegen eine entsprechende Maßnahme wehren möchte, ist er gut beraten, bereits nach Erhalt des Ankündigungsschreibens darauf hinzuweisen, wenn die zu erwartende Mieterhöhung für ihn eine finanzielle Härte darstellen würde. Hierzu ist es erforderlich, die finanziellen Verhältnisse offen zu legen. Darüber hinaus besteht natürlich die Möglichkeit, sonstige Einwendungen geltend zu machen, wie z.B. fehlende Berücksichtigung von Fördermitteln, ein zu geringer Abzug für Instandhaltungskosten und Ähnliches..


Miethöhe

Leitsatz: Allein die Neuvermessung der Wohnfläche mit dem Ergebnis einer größeren Fläche als im Mietvertrag ausgewiesen berechtigt den Vermieter nicht zu einer Mieterhöhung, wenn nicht eine Quadratmetermiete vereinbart worden ist.

Das Landgericht Berlin (Urteil vom 17.8.1, 64 S 148/01, veröffentlicht in NZM 2002, 733) geht hierbei zu Recht davon aus, dass die im Mietvertrag angegebene Wohnungsgröße, bzw. Quadratmeterzahl im Zweifel keinen unmittelbaren Einfluss auf die Miethöhe hat.

Allerdings kann die Vereinbarung einer unzutreffend hohen Quadratmeterzahl einen Mangel der Mietsache darstellen, der den Mieter zur Minderung der Nettokaltmiete und unter Umständen sogar zu einer fristlosen Kündigung des Mietvertrages berechtigt, dies allerdings nur dann, wenn die Abweichung von der tatsächlichen Größe der Wohnung nicht unwesentlich ist.

Soweit es um die Abrechnung der Betriebskosten oder die Erhöhung der Nettokaltmiete auf der Grundlage der ortsüblichen Vergleichsmiete geht, wobei die Fläche eine entscheidende Rolle spielt, ist zu unterscheiden.
Die bloße Angabe der Quadratmeterzahl vor dem Mietvertragsabschluss beeinflusst nicht die wechselseitigen Rechte und Pflichten; vielmehr ist dann die tatsächliche Fläche maßgebend. Soweit sich die Parteien des Mietverhältnisses allerdings ausdrücklich auf eine bestimmte Quadratmeterzahl geeinigt, bzw. diese Fläche vereinbart haben, wird es schwierig. Sollte der Vermieter die Fläche bewusst zu niedrig angegeben haben, dürfte ihm die Berufung auf die eigentliche Fläche unter dem Gesichtspunkt von Treu und Glauben verwehrt sein, d. h., dass bei Mieterhöhungen und Ähnlichem nur von der geringeren im Vertrag genannten Fläche auszugehen ist. Bei überhöhter Angabe der Fläche im Mietvertrag wird sich der Mieter durch Anfechtung der entsprechenden Vereinbarung wegen Irrtums oder Täuschung gegen übermäßige Inanspruchnahme wehren können (Zu diesem Thema gibt neuere Urteile mit weitergehenden Ausführungen).


Mietpreisüberhöhung

Im September 2000 wurde der neue Mietspiegel für Berlin veröffentlicht (Es existiert bereits ein neuer Mietspiegel; die Ausführungen gelten aber sinngemäß auch für weitere). Erstmals ist ein gemeinsamer Mietspiegel für die östlichen und westlichen Bezirke Berlins veröffentlicht worden. Auch der Berliner Mietspiegel 2000 weist Werte bezogen auf sog. Nettomieten aus. Die Betriebskosten müssen bei der Berechnung außen vor bleiben.

Gerade in Mietverträgen bei Altbauwohnungen sind häufig sog. Bruttokaltmieten vereinbart, das bedeutet, dass die kalten Betriebskosten in der Miete enthalten sind. Zur Überprüfung Ihrer Miete anhand des Mietspiegels müssen Sie diese Betriebskosten herausrechnen. Die Rechtsprechung in Berlin geht davon aus, dass die Umrechnung mit sog. durchschnittlichen Betriebskostenwerten pro qm zu erfolgen hat. Diese Werte können jederzeit über uns erfragt werden.

Wenn Sie der Ansicht sind, dass Sie eine zu teure Miete zahlen, sollten Sie sich umgehend mit uns in Verbindung setzen. Häufig kann durch von uns vermittelte Anwälte hier Abhilfe geschaffen werden. Unter bestimmten Voraussetzungen kann sowohl die Miete angepasst werden als auch für einen Zeitraum bis zu vier Jahren die überzahlte Miete zurückverlangt werden. Voraussetzung hierfür ist, dass die vom Vermieter verlangte Miete mindestens 20 % über dem nach dem Mietspiegel zulässigen Wert liegt. Neben der Überteuerung der Miete ist eine weitere Voraussetzung für eine Rückforderung, dass der Vermieter eine sog. Mangellage bzw. die Wohnraumknappheit für vergleichbare Wohnraum bei Vertragsschluss ausgenutzt hat. Gerade in Berlin befindet sich hier die Rechtsprechung im Umbruch. Ein Teil des Landgerichts Berlin ist der Ansicht, dass zumindest im Altbausegment nach wie vor Wohnraumknappheit vorliegt. Ein anderer Teil der Rechtsprechung verlangt, dass der Mieter nachweisen muss, warum er sich gezwungen sah war, gerade diese Wohnung anzumieten.