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Bemessungsgrundlage für die Berechnung einer Mietminderung

Sofern in der Wohnung Mängel auftreten, ist der Mieter zur Geltendmachung einer Mietberechtigt. In der Vergangenheit war zwischen Vermieter und Mieter regelmäßig umstritten, von welchem Mietanteil der prozentuale Mietminderungssatz zu berechnen ist. Der BGH hat nunmehr klargestellt, dass die Gesamtmiete – also unter Einschluss von Betriebs- und Heizkostenvorauszahlungen – die Berechnungsgrundlage darstellt (BGH XII ZR 225/03).
In der Vergangenheit haben die Gerichte in der Regel die Auffassung vertreten, eine Mietminderung aufgrund von Mängeln in der Wohnung sei von der Nettokaltmiete (Miete ohne Heiz- und Betriebskostenvorschüsse) zu berechnen. Der Bundesgerichtshof ist dem in seinem Urteil vom 20.7.05 (AZ: VIII ZR 347/04) erneut entgegengetreten und hat - für die Untergerichte bindend - entschieden, daß Bemessungsgrundlage für eine Minderung die Gesamtmiete ist. Da die Mietminderung als Prozentsatz der ursprünglich geschuldeten Miete berechnet wird, erhöht sich hierdurch der tatsächlich im Rahmen der Minderung einzubehaltende Betrag beträchtlich.


Mietminderung bei Umgebungslärm?

Hierzu liegen zwei sich auf den ersten Blick widersprechende Urteile vor.

Gewichtiger ist das des BGH (U.v. 29.4.15 – VIII ZR 197/14) zu den Auswirkungen eines Kinderspielplatzes (Bolzplatzurteil), in dem das Gericht grundsätzliche Ausführungen macht, wonach die Miete nur gemindert werden darf, wenn der Vermieter die rechtliche Möglichkeit hat, den Lärm zu unterbinden oder von dem Lärmverursacher Ausgleichszahlungen zu verlangen. Damit scheiden Fälle, in denen der Lärm auf einer Zunahme des Straßen- oder Luftverkehrs beruht, in der Regel von vornherein aus. Der Senat hob das Urteil des Landgerichts Hamburg auf und verwies den Rechtsstreit dorthin zur Klärung darüber zurück, inwieweit der Lärm auf einer bestimmungswidrigen Nutzung des Spielplatzes durch Jugendliche abends und am Wochenende beruhte.
Das Landgericht Hamburg (U.v. 25.11.14, 334 C 20/14) sprach dem Mieter zu Recht eine Minderung zu, weil die Bebauung des Hinterhofes mit mehreren Stadthäusern bei Abschluss des Mietvertrages nicht voraussehbar gewesen sei. Der bei Schließung einer Baulücke entstehende Lärm berechtigt in der Regel also nicht zur Minderung der Miete:



Mietminderung

Eine Minderung ist zulässig, wenn der Gebrauchswert der Wohnung aus nicht im Bereich des Mieters liegenden Gründen nicht nur unwesentlich beeinträchtigt ist, kann daher selbst dann vorgenommen werden, wenn der Vermieter selbst die Ursache weder gesetzt hat noch sie beseitigen kann.

Hierzu liegen zwei widersprüchliche Entscheidungen dieselben Kammer des Landgerichts Berlin vor. Im Urteil vom 11.3.13 (67 S 465/12 in GE 2013, 689) versagt es die Minderung mit der Begründung, der Mieter müsse beim Abschluss eines Mietvertrages für eine in der Innenstadt gelegene Wohnung mit Lärmbelästigungen durch Bautätigkeit in der Umgebung rechnen, während es nur 6 Wochen später am 30.4.13 (67 S 307/12 in GE 2013, 810) einem Mieter die Minderung zugestanden hat, der sich durch den Mieter der darunter gelegenen Wohnung, der auf dem Balkon zu rauchen pflegte, gestört fühlte.

So blind also kann Justitia zuschlagen, ist aber vielleicht doch nicht ganz so blind, wie es zunächst scheint, weil der Vermieter im zweiten Fall, falls er bei Gericht nicht scheitert, dem rauchenden Mieter die belästigung des Mitmieters untersagen kann.


Minderungssätze

In ihren Urteilen vom 16. Februar und 5. März 1999 setzte die 64. Kammer des Landgerichts Bln ihre Rechtsprechung fort, bestimmte Minderungssätze festzulegen und Klarheit zu schaffen. Mängel an der Gegensprechanlage, der Gemeinschaftsantenne oder Rattenbefall im Hof werden mit 2 % der Nettokaltmiete bewertet. Schutt auf dem Balkon bei Sanierungsmaßnahmen mit 3 %. Beeinträchtigungen durch ein Gerüst können mit bis zu 10 % und umfangreicher Schimmelbefall mit bis zu 15 % bewertet werden. Der Mieter muss aber immer beweisen, dass die Mängel tatsächlich vorhanden sind. Nur die Beseitigung von unstreitig vorhandenen Mängeln hat der Vermieter nachzuweisen.


Achtung: Bei Einzahlung des Minderungsbetrages oder der gesamten Miete auf ein Sperr- oder Extrasparkonto liegt keine Erfüllung an den Vermieter vor, so dass der Vermieter die Möglichkeit zur fristlosen Kündigung erhält.


Einzelfälle

Ruhestörungen durch Nachbarn oder auf Grund von Bautätigkeit in der Nachbarschaft oder im eigenen Haus, Baudreck, ein Baugerüst mit und ohne Plane usw. berechtigen grundsätzlich zur Mietminderung.

Halten Mängel über einen längeren Zeitraum an, ist es ratsam, die wichtigsten Beeinträchtigungen schriftlich gegebenenfalls unter Hinzuziehung von Zeugen zu protokollieren. Dies kann bei einem späteren Rechtsstreit, z.B., wenn der Vermieter die Minderungsbeträge mit der Kaution verrechnet hat und zur Rückzahlung nicht bereit ist, sehr hilfreich sein. Über die angemessene Höhe des Minderungsbetrages sollten Sie sich beraten lassen.

Hinweis! Das Mietminderungsrecht besteht unabhängig von der Zustimmung des Vermieters. Die Wohnwertbeeinträchtigung und die Ausübung des Minderungsrechts müssen dem Vermieter lediglich angezeigt werden. Es empfiehlt sich, die Ankündigung als Einwurfeinschreiben zu versenden. Wird das Minderungsrecht über einen gewissen Zeitraum nicht wahrgenommen, kann es wegen Verwirkung nicht mehr geltend gemacht werden. Die Rechtsprechung geht hiervon unter Umständen bereits aus, wenn der Mieter den Mangel mehr als drei Monate hingenommen hat (Diese Regelung ist zwischenzeitlich durch ein BGH-Urteil relativiert).

Verwirkung des Rechts auf Mietminderung?

Nach der bisherigen Rechtsprechung war der Mieter gezwungen, spätestens sechs Monate nach Auftreten eines Mangels die Miete zu mindern, und danach mit diesem Recht ausgeschlossen. Dieser starren Regelung ist der BGH nun mit seiner Entscheidung vom 16. Juli 03 (VIII ZR 274/02) entgegengetreten.

Es kommt darauf an, ob der Vermieter auf Grund des Zeitablaufs und sonstiger Umstände annehmen konnte, der Mieter werde von seinem Recht keinen Gebrauch mehr machen. Wann dies der Fall ist, kann schwierig zu beurteilen sein, so dass wir empfehlen, mit der Durchführung einer Minderung nicht zu lange zu warten. Über die Höhe der Mietminderung geben Ihnen unsere beratenden Rechtsanwälte gerne Auskunft.