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Renovierung


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Grundsätzliches

Oft gibt es bei Beendigung des Mietverhältnisses Schwierigkeiten zwischen den Mietvertragsagsparteien über die Art und den Umfang der Durchführung von Schönheitsreparaturen. Es finden sich eine Vielzahl verschiedener Klauseln in den einzelnen Mietverträgen. Grundsätzlich müssen zunächst die Schönheitsreparaturen überhaupt auf den Mieter abgewälzt sein. 

Enthält also der Mietvertrag keine Regelung, wonach der Mieter solche Arbeiten auszuführen hat, gilt das Gesetz. Und das sieht als Regel auch dazu die Verpflichtung des Vermieters vor. Enthält der Mietvertrag aber eine Regelung wie etwa: ”Schönheitsreparaturen trägt der Mieter.”, so sind diese vom Mieter je nach dem Grad der Abnutzung und dem Ablauf der üblichen Renovierungsfristen (Küche, Bäder, Naßräume alle drei Jahre, Wohn-, Schlafräume, Flure alle fünf Jahre, Nebenräume alle sieben Jahre) spätestens zum Ende der Mietzeit auszuführen.

Der Teufel steckt aber auch hier im Detail; denn die meisten Verträge enthalten weitere Bestimmungen zu Lasten der Mieter, die von den Gerichten (und Mietervereinen!) zunehmend kritisch auf ihre Zulässigkeit hin überprüft werden.

Wichtig: Enthält der Mietvertrag starre Fristen, also Fristen, welche den Mieter verpflichten, spätestens zu einem bestimmten Zeitpunkt und ohne Rücksicht auf den Zustand Schönheitsreparaturen durchzuführen, ist die gesamte Klausel unwirksam und der Mieter muss überhaupt nicht renovieren. Ebenso sind keinerlei Schönheitsreparaturen geschuldet, wenn die oben genannten üblichen Fristen für die Durchführung der Schönheitsreparaturen zu Lasten des Mieters verkürzt sind.

Zu diesem Thema hat der zuständige achte Zivilsenat des Bundesgerichtshofs seine für die Mieter günstige Rechtsprechung fortgesetzt. Dies hat praktisch zur Folge, dass nur noch wenige Klauseln, mit denen die Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter übertragen werden soll, wirksam sind. Hierzu gehört wahrscheinlich die in älteren Mietverträgen enthaltene kurze Formulierung: "Schönheitsreparaturen trägt der Mieter."

Alle weitergehenden Bestimmungen werden von den Gerichten einer genauen Untersuchung dahingehend unterzogen, ob sie den Mieter unangemessen benachteiligen. Grundlage dieser Rechtsprechung ist das Gesetz über die allgemeinen Geschäftsbedingungen dessen Beschränkungen in allen Fällen zu beachten sind, in denen der Mietvertrag nicht individuell und im einzelnen ausgehandelt, sondern vom Vermieter vorgegeben worden ist, wie dies weitgehend üblich ist. Diese Rechtsprechung hat erhebliche Sprengwirkung deswegen, weil jede unwirksame Bestimmung dazu führt, dass die gesamte Regelung zur Übertragung der Renovierungsverpflichtung unwirksam ist, der Mieter also keinerlei Arbeiten ausführen muss.

Inzwischen wird sogar schon darüber diskutiert, ob die Erwähnung der bislang üblichen Renovievon drei bis sieben Jahren zur Unwirksamkeit führt, und zwar deswegen, weil die heute zur Verfügung stehenden Materialien wegen ihrer besseren Qualität eine längere Haltbarkeit zur Folge haben. 

Bezüglich der Beurteilung im Einzelfall ist allerdings Vorsicht geboten und ein genaues Studium des Mietvertrages unbedingt angeraten. Häufig sind zwar starre Fristen vereinbart, durch andere Vereinbarungen aber "aufgeweicht", bzw. so relativiert, daß Schönheitsreparaturen doch geschuldet sind. So kann im Vertrag der starre Fristenplan dadurch abgemildert werden, dass Zusätze verwendet werden wie “im Allgemeinen” oder “regelmäßig werden Schönheitsreparaturen in folgenden Abständen fällig”. 

Verpflichtung zur Ausführung von Renovierungsarbeiten oft unwirksam Von der Rechtsprechung sind zum Beispiel unter dem Stichwort "Farbdiktat" auch Klauseln beanstandet worden, die den Mieter zur Renovierung "in neutralen Farbtönen" (BGH, Urteil vom 18.2.09, VIII ZR 166/08) oder zum "Weißen der Decken und Oberwände" (BGH, Urteil vom 23.9.09, VIII ZR 344/08) verpflichten. 


Schadenersatz durch Vermieter bei unwirksamer Renovierungsklausel 

Führt ein Mieter aufgrund einer unwirksamen vertraglichen Bestimmung Schönheitsreparaturen aus, ist der Vermieter verpflichtet, den entstandenen Schaden auszugleichen (BGH, Urteil vom 27.5.09,VIII ZR 302/07). Dies gilt selbstverständlich aber nur, wenn der Mieter von der Unwirksamkeit der Bestimmung keine Kenntnis hat. Hatte der Mieter eine Firma beauftragt, so kann er die ihm entstandenen Kosten in voller Höhe geltend machen. Bei einer selbst durchgeführten Renovierung hat der Mieter die Möglichkeit, außer den reinen Materialkosten auch einen Wertersatz für die von ihm oder seinen Helfern aufgewendete Zeit zu beanspruchen. 

Hat der Vermieter den Mieter zu Unrecht aufgefordert, Renovierungsarbeiten auszuführen, ist er schadenersatzpflichtig (Kammergericht, Urteil vom 18.5.09, 8 U 190/08) und hat beispielsweise auch die Kosten zu ersetzen, die dem Mieter durch die Beauftragung eines Rechtsanwalts entstehen. 


wichtige Hinweise: 

Mindestens 50% der Klauseln, durch die ein Mieter zur Renovierung verpflichtet wird, sind unwirksam. 

Lassen Sie sich beraten, bevor Sie womöglich unnötigerweise zu Pinsel oder Rolle greifen, zumal Sie sich bei nicht fachgerecht ausgeführter Arbeit sogar schadenersatzpflichtig machen. 

Vereinbarungen über Abstand unterliegen nach wie vor gerichtlicher Kontrolle. Ist der Preis für in Zusammenhang mit der Anmietung einer Wohnung verkaufte Gegenstände deutlich übersetzt, kann dies auch noch nachträglich beanstandet werden. Man sollte dabei auch beachten, daß der Wert für gebrauchte Einrichtungen und Ähnliches außerordentlich gering anzusetzen ist und oftmals nur einen Bruchteil des ursprünglichen Preises beträgt.

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat seine Rechtsprechung zu unzulässigen Klauseln bei der Verpflichtung von Mietern zur Durchführung von Malerarbeiten immer weiter ausgebaut. Das Ergebnis könnte kurz und provokativ, aber nicht ganz unrichtig so formuliert werden: 

Derjenige Mieter, der noch selbst renoviert, ist selber schuld!

Genauer: Wer dies tut, ohne die Wirksamkeit der vertraglichen Klausel z.B. durch uns zuvor prüfen zu lassen, verschenkt unter Umständen viel Geld. 


Ersatzvornahme durch den Mieter und Kostenvorschuss 

Hierzu hat das Landgericht Berlin (Urteil vom 27.8.2010, 65S 440/09) entschieden: 

"Kommt der Vermieter bei unwirksamer Schönheitsreparaturklausel seiner Verpflichtung zur Renovierung der Wohnung trotz Aufforderung durch den Mieter nicht nach, kann der Mieter die Renovierung selbst in Auftrag geben und vom Vermieter zuvor einen Kostenvorschuss auf der Basis eines vom Mieter eingeholten Kostenangebots eines Malermeisters verlangen. Dies gilt auch dann, wenn das Angebot erheblich über den vom Vermieter eingeholten Kostenangeboten liegt." 

Das Urteil ist insbesondere für Fallkonstellationen geeignet, in denen es dem Mieter schwer fällt, die Renovierungskosten aufzubringen. Es entspricht im übrigen der ständigen gerichtlichen Praxis. 


Verjährung der Ansprüche des Mieters auf Durchführung von Renovierungsarbeiten

Das Landgericht Limburg (Urteil vom 10.9.2010, 3 S 19/09, in GE 2010, 1746) geht zu Recht davon aus, dass der Vermieter gemäß § 535 BGB im Rahmen seiner grundsätzätzlichen Verpflichtung, die Wohnung in einem gebrauchsfähigen Zustand zu erhalten, bei Unwirksamkeit der vertraglichen Renovierungsklausel seinerseits zur Ausführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet ist. Die Verjährung dieses Anspruchs beginnt nach der zutreffenden Auffassung des Gerichts erst zu laufen, wenn Renovierungsarbeiten notwendig geworden sind, und setzt weiter die Kenntnis des Mieters von der Unwirksamkeit der vertraglichen Renovierungsklausel voraus. 

Mit anderen Worten beginnt bei bereits fälligen Renovierungsarbeiten die Verjährungsfrist erst mit der Kenntnis des Mieters von der Rechtslage. 


Schönheitsreparaturen / Renovierung 

Dieses Thema scheint unerschöpflich! Der für die Revision in Mietsachen zuständige 8. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs führt seine Rechtsprechung zur Unzulässigkeit von Klauseln in Formularmietverträgen konsequent fort. Die Tendenz läßt sich dahingehend zusammenfassen, daß jede den Mieter belastende Regelung unzulässig ist, wenn sie 

1.) von der im Gesetz vorgesehenen oder danach ausdrücklich zulässigen Gestaltung zum Nachteil des Mieters grundlegend abweicht oder darüber hinausgeht und 

2.) in einem vom Vermieter vorgelegten Vertragsformular enthalten ist, das von ihm regelm-äßig benutzt wird, der Vermieter also die Vertragsgestal-tung sozusagen mit Hilfe "allgemeiner Geschäftsbedingungen" geregelt hat.

Dementsprechend hielt der BGH eine Klausel für unwirksam, die den Mieter verpflichtete, die Wohnung bei Bedarf renovieren "zu lassen". Dies könne vom Mieter dahingehend verstanden werden, daß er eine Firma mit der Durchführung der Arbeiten beauftragen müsse. Dies sei aber unzulässig, weil der Mieter berechtigt sei, die Renovierung auch selbst durchzuführen. 

Ebenso werden regelmäßig formularmäßige Klauseln für unwirksam gehalten, die dem Mieter eine bestimmte Ausführung der Arbeiten vorschreiben, z. B. die Vorgabe, Fenster und Türen "nur weiß" zu streichen (BGH, Urteil vom 20.1.10 -VIII ZR 50/09) oder ihn verpflichten, innerhalb der Mietzeit so zu renovieren, daß sich ein einheitliches, neutrales Gesamtbild ergibt (Landgericht Berlin, Beschluß vom 27.9.10 - 65 S 203/10 - in Grundeigentum 2010, 1744). 

Hierzu ist allerdings hervorzuheben, daß Klauseln in einem Formularvertrag auch aus anderen Gründen unwirksam sein können, z. B., wenn sie im Vertrag "versteckt" aufgeführt sind oder in ihrer Gesamtheit zu einer unangemessenen Benachteiligung des anderen Vertragspartners führen. 

Diese Rechtsprechung gilt für sämtliche vertraglichen Regelungen, ist also nicht auf den Bereich des Mietrechts oder gar der Renovierung beschränkt. 

Im gleichen Sinne überprüft übrigens der 7. Zivilsenat des BGH seit langem die AGB städtischer Versorgungsunternehmen mit monopolartiger Stellung und deren Preisgestaltung daraufhin, ob die geforderten Beträge der Billigkeit entsprechen oder anders ausgedrückt, ob sie unangemessen sind und den Bürger über Gebühr benachteiligen (z. B. bereits im Urteil vom 4.12.1986 - VII ZR 77/86 - in NJW 1987, 1828, für von einem Gasunternehmen in Rechnung gestellte Hausanschlußkosten). Auch diese Rechtsprechung kann für den Mieter durchaus im Hinblick auf den direkten Bezug von Strom oder auch Gas von einem städtischen Unternehmen von Interesse sein. 

Wir wiederholen, daß die Unzulässigkeit eines Teils der vertraglichen Vereinbarung nach allgemeiner Auffassung die Unwirksamkeit der gesamten diesbezüglichen Regelung zur Folge hat. 

Für den Bereich der Renovierung bedeutet dies, daß dann den Vermieter die Verpflichtung zur malermäßigen Instandsetzung der Wohnung trifft, weil dies dem im Gesetz vorgesehenen Regelfall entspricht. Der Mieter ist sodann berechtigt, die Durchführung der fälligen Renovierungsarbeiten vom Vermieter zu verlangen und kann bei dessen Verzug die Renovierung selbst in Auftrag geben und von ihm Ersatz der dafür aufgewendeten Kosten verlangen. 

Er kann stattdessen vom Vermieter aber auch zunächst auf der Grundlage eines Kostenvoranschlages hierfür einen Vorschuss beanspruchen (über den nach Durchführung der Arbeiten abzurechnen ist), selbst wenn das dem Mieter vorliegende Angebot erheblich über den vom Vermieter eingeholten Kostenangeboten liegt (Landgericht Berlin, Urteil vom 27.8.10 - 65 S 440/09 - in Grundeigentum 2010, 1340). 

Dementsprechend hat der Mieter gegenüber dem Vermieter einen Anspruch auf Ersatz seiner Aufwendungen, wenn er in Unkenntnis der Unwirksamkeit der im Mietvertrag vorgesehenen Verpflichtung die Renovierungsarbeiten ausgeführt hat.. Ein solcher Anspruch dürfte während des Mietverhältnisses der dreijährigen Verjährung gemäß § 195 BGB, nach dessen Beendigung aber der kürzeren sechsmonatigen Verjährung nach § 548 II BGB unterliegen (Amtsgericht Schöneberg, Urteil vom 16.4.10 - 17 b C 206/09 - in NJW 2010, 3523). 


Weitere Beispiele für unwirksame Renovierungsklauseln

Der Bundesgerichtshof (Urteil vom 20.01.10, VIII ZR 50/09) hat seine Rechtsprechung zu sogenannten Farbwahlklauseln in Zusammenhang mit Schönheitsreparaturen fortgeführt und entschieden, dass eine in einem Wohnraummietvertrag enthaltene Farbvorgabe für den Innenanstrich der Türen und Fenster den Mieter unangemessen benachteiligt. In dem vom BGH entschiedenen Fall enthielt die Anlage zum Mietvertrag für eine in Berlin gelegene Wohnung die folgende Regelung: 

"Bei der Ausführung von Schönheitsreparaturen sind die Türblätter, Türrahmen, Fensterflügel und Fensterrahmen (ausgenommen Kunststoff-, Aluminium- und Dachfenster, sowie fertig beschichtete Türblätter) nur weiß zu lackieren …" 

Diese war nach Auffassung des Gerichts unzulässig und hatte die Unwirksamkeit aller Bestimmungen zur Folge, die den Mieters zur Vornahme von Schönheitsreparaturen verpflichteten. Der BGH begründet dies damit, dass es sich bei der dem Mieter auferlegten Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen um eine einheitliche Rechtspflicht handelt, die sich nicht in Einzelmaßnahmen aufspalten lässt. Stellt sich diese Verpflichtung auf Grund unzulässiger Ausgestaltung – sei es in ihren zeitlichen Modalitäten, ihrer Ausführungsart oder ihrem gegenständlichen Umfang – in ihrer Gesamtheit als übermäßig dar, so ist die Verpflichtung insgesamt unwirksam. 

Das Landgericht Berlin (Beschluss vom 27.9.2010, 65S203/10, in GE 2010, 1744) hatte über eine Vertragsbestimmung zu entscheiden, die den Mieter verpflichtete, Renovierungsarbeiten in einheitlichem, neutralen Erscheinungsbild fachgerecht auszuführen. Ebenso wie der BGH im vorigen Fall ist es davon ausgegangen, dass diese Klausel den Mieter unangemessen benachteiligt und zur Unwirksamkeit aller Bestimmungen führt, die den Mieter zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichten. 

Dies hat bekanntlich zur Folge, dass wieder die gesetzliche Regelung gilt, die eine Ausführung solcher Arbeiten durch den Vermieter vorsieht. Der Mieter ist damit nicht nur von der Verpflichtung entbunden, bei Beendigung des Mietverhältnisses zu renovieren, sondern darüber hinaus berechtigt, vom Vermieter auch während des laufenden Mietverhältnisses Renovierungsarbeiten zu verlangen, wenn diese erforderlich sind. 

 

Quotenklausel unwirksam 

Manche Mietverträge enthalten die Bestimmung, dass der Mieter für die Abnutzung der Wohnung Geld zu zahlen hat, wenn die Renovierung bei Auszug noch nicht fällig ist. Der BGH hatte bereits 2007 entschieden, dass solche Abgeltungsklauseln wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam sind, wenn sie den Mieter zur Zahlung der Kosten nach feststehenden Prozentsätzen verpflichten, obwohl ein diesem Anteil entsprechender Renovierungsbedarf auf Grund des tatsächlichen Erscheinungsbildes der Wohnung noch nicht gegeben ist (Abgeltungsklausel mit “starrer” Quote – sogenannte Quotenklausel). 

Weitergehend hat der BGH mit Urteil vom 26.09.2007 (AZ: VIII ZR 143/06) entschieden, dass auch eine “flexible” Abgeltungsquote im Einzelfall unwirksam sein kann, wenn sie einem durchschnittlichen Mieter nicht hinreichend verständlich macht, wie sie konkret zu berechnen ist. In diesem Zusammenhang ist es nicht ausreichend, dass der Vermieter die Formulierung verwendet, “angelaufene Renovierungsintervalle” seien vom Mieter zeitanteilig zu entschädigen (Urteil des BGH vom 05.03.2008, AZ: VIII ZR 95/07). Dies war nicht hinreichend klar, weil dem nicht entnommen werden kann, was unter einem solchen Intervall zu verstehen ist. 

Die Urteile des BGH vom 18.3.15 (VIII ZR 242/13 und VIII ZR 185/14) haben Aufsehen erregt. Die jetzt generell für unwirksam erklärten Klauseln waren zwar nicht weit verbreitet, hatten aber für die betroffenen Mieter weitgehende finanzielle Folgen. Im Fall einer vorzeitigen Beendigung des Mietvertrages sahen sie eine Ausgleichszahlung von unter Umständen mehreren tausend Euro für die noch nicht fälligen Renovierungsarbeiten vor, 


Dauerbrenner: Renovierung

Nach einer neueren Entscheidung des Bundesgerichtshofs (Urteil vom 28.3.07) ist die mietvertragliche Formulierung “Bei Auszug ist die Wohnung fachgerecht renoviert zurückzugeben.” selbst dann unwirksam, wenn der Mietvertrag eine weitergehende Regelung dahin enthält, dass Schönheitsreparaturen lediglich entsprechend dem Abnutzungszustand durch den Mieter durchzuführen sind (Urteil vom 12.09.2007,AZ: VIII ZR 316/06). 

Auch die Klausel “Die Schönheitsreparaturen sind in neutralen, deckenden, hellen Farben und Tapeten auszuführen.” ist unwirksam (BGH-Urteil vom 18.06.2008, AZ: VIII ZR 224/07). Hierbei handelt es sich um eine so genannte “Farbwahlklausel”, die den Mieter unangemessen benachteiligt weil sie ihm bereits während der Mietzeit vorschreibt, welche Farben bei der Renovierung zu verwenden sind. Sie greift damit unzulässig in die Gestaltungsfreiheit des Mieters ein. 

Nochmals: Die Unwirksamkeit einer Bestimmung führt nach der Rechtsprechung regelmäßig zur Unwirksamkeit der gesamten Renovierungsvereinbarung! 

Auch für gewerbliche Mietverhältnisse dürften dieselben Grundsätze gelten. So hat der BGH für den Fall einer formularmäßigen Renovierungsverpflichtung eines Gewerbemieters mit starren Fristen die Unwirksamkeit der Klausel angenommen, da sie den Mieter entgegen Treu und Glauben unangemessen benachteiligt. Dem Mieter werde der Einwand genommen, es sei überhaupt kein Renovierungsbedarf gegeben (BGH, Urteil vom 08.10.2008, AZ: XII ZR 84/06). Es bleibt abzuwarten, inwieweit sich der XII. Senat des Bundesgerichtshofs bzgl. weiterer Vertragsklauseln der Rechtsprechung des VIII. Senats, der für das Wohnraumrecht zuständig ist, anschließt. 

Der Vermieter ist übrigens nicht berechtigt, wegen der Unwirksamkeit der Renovierungsklausel die Miete zu erhöhen (BGH Urteil vom 09.07.2008, AZ: VIII ZR 83/07). 


kurze Verjährungsfrist für Bereicherungsanspruch des Mieters 

Leitsatz des BGH (Urteil vom 20.6.12, AZ: VIII ZR 12/12: 

”Zahlt der Mieter aufgrund einer unwirksamen Schönheitsreparaturklausel an den Vermieter einen Abgeltungsbetrag für nicht durchgeführte Schönheitsreparaturen, so unterliegt der sich hieraus ergebende Bereicherungsanspruch des Mieters der kurzen Verjährung des § 548 Abs. 2 BGB.” 

Diese beträgt sechs Monate ab Beendigung des Mietverhältnisses, so dass Eile geboten ist, wenn der Mieter die vermeintlichen Ansprüche auf Renovierung erfüllt hat, also auf Grund einer unwirksamen Klausel des Mietvertrages entweder Renovierungsarbeiten ausgeführt oder einen Abgeltungsbetrag bezahlt hat. Im entschiedenen Fall handelte es sich immerhin um mehr als 7.000 Euro. 

Die Verpflichtung war hier übrigens unwirksam, weil der Vertrag den Mieter verpflichtet hatte, bei der Renovierung von der ”bisherigen Ausführungsart nicht abzuweichen”. 

Unser Rat: Lassen Sie Ihren Mietvertrag prüfen, bevor Sie Renovierungsarbeiten durchführen oder hierauf Leistungen erbringen. Lassen Sie ihn erst recht prüfen, wenn dies bereits geschehen ist. Eile ist dabei geboten, wenn der Mietvertrag beendet ist! Es gibt eine Vielzahl von unwirksamen Renovierungsklauseln! 


Rechtsprechung: Renovierung 

Aus den vielen vorliegenden Urteilen ist vielleicht die Entscheidung des BGH vom 6.11.13 (Aktenzeichen: VIII ZR 416/12) besonders hervorzuheben, zum einen, weil sie eine Abkehr von der bisherigen Rechtsprechung darstellt, zum anderen wegen ihrer Bedeutung für jeden Mieter. 

Es geht dabei um die Frage, ob und wann ein Mieter von ihm farbig gestrichene Räume bei Auszug neutral zu streichen hat. Das Kammergericht hatte dazu vor Jahrzehnten entschieden, selbst schwarz (!) gestrichene Wände müsse der Vermieter hinnehmen, wenn davon auszugehen sei, dass der Mieter diesen Anstrich aufgebracht habe, um seinem ästhetischen Empfinden zu genügen, und nicht nur, um den Vermieter zu ärgern. Der BGH dagegen hält den Mieter für verpflichtet, eine in neutraler Dekoration übernommene Wohnung bei Mietende wieder neutral zu streichen, wenn sie sich in einem ausgefallenen farblichen Zustand befindet, der von vielen Mietinteressenten nicht akzeptiert wird. Im entschiedenen Fall hatte der Mieter einzelne Wände des Mietobjekts in kräftigen Farben (rot, gelb, blau) gestrichen. 

Die Entscheidung läßt den untergeordneten Gerichten zwangsläufig viel Spielraum, da es immer auf die Gestaltung des Einzelfalls ankommt und erheblicher Unterschiede bei der Beurteilung auftreten können, welcher Zustand (noch) hinnehmbar ist. 


Nochmals: Renovierung 

Nach einer neueren Entscheidung des Bundesgerichtshofs (Urteil vom 28.3.07 - VIII ZR 199/06) macht die in einem Formularmietvertrag enthaltene Regelung, die dem Mieter die Verpflichtung auferlegt, bei der Ausführung der Schönheitsreparaturen nur mit Zustimdes Vermieters von der " bisherigen Ausführungsart " abzuweichen, die gesamte Regelung unwirksam. 

Hieraus folgt, dass der Mieter überhaupt nicht zur Renovierung der Wohnung verpflichtet ist. 

Im gleichen Sinne hat das Landgericht Berlin in einem Urteil vom 10.1.06 - 64 S 394/05 - entschieden, dass die Übertragung der Renovierungsverpflichtung auf den Mieter im Rahmen eines Formularvertrages unwirksam ist, wenn eine weitere Klausel des Vertrages vorsieht, dass bei Auszug Fenster, Türen und Decken weiß gestrichen sein müssen. Hierbei geht das Gericht davon aus, dass Regelungen, die dem Mieter in geschmacklicher Hinsicht Vorschriften machen, grundsätzlich unwirksam sind. 

Diese Unwirksamkeit erfaßt im Zweifel die gesamte Regelung zur Renovierung, so dass keinerlei Verpflichtung des Mieters besteht. 


Schönheitsreparaturen 

Die Frage, wann und in welchem Umfang in der Wohnung Schönheitsreparaturen durchzuführen sind, führt immer wieder zu Streitigkeiten zwischen den Vertragsparteien. 

In der Regel ist in dem Mietvertrag ein bestimmter Fristenplan für die Durchführung von Schönheitsreparaturen enthalten. Sofern dies nicht der Fall ist, gehen die Gerichte von einer Renovierungsbedürftigkeit für Küche, Bad und Flur alle drei Jahre sowie alle fünf Jahre für sonstige Räume aus. Für Nebenräume wird nur ein Renovierungsturnus von sieben Jahren zugrundegelegt. 

Streit über den Umfang der durchzuführenden Schönheitsreparaturen entsteht in der Regel erst anlässlich der Beendigung des Mietverhältnisses. 

Es kommt aber auch vor, dass der Vermieter den Mieter auch schon während eines laufenden Mietverhältnisses im Anschluss an eine Wohnungsbesichtigung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen unter Berufung auf den Ablauf der vorstehend genannten Fristen auffordert. Das Berliner Landgericht hat in einem Urteil vom 14.11.1996 (AZ 61 S 309/95) entschieden, dass der Mieter einer Wohnung während des bestehenden Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen erst dann auszuführen hat, wenn sonst die Mietsache in ihrer Substanz gefährdet wäre. Solange dies nicht der Fall ist, kann der Mieter frei den Zeitpunkt zur Durchführung der Arbeiten wählen. 

In neueren Verträgen ist sehr häufig für den Fall der Beendigung des Mietverhältnisses eine sogenannte Quotenhaftungsklausel enthalten. Nach dieser Klausel ist der Mieter verpflichtet, die Kosten der erforderlichen Renovierungsarbeiten anteilig zu tragen, und zwar je nachdem, wie lange die letzte Ausführung der Schönheitsreparaturen in den einzelnen Räumen zurückliegt. 

Sofern von dem ausziehenden Mieter Schönheitsreparaturen zwar geschuldet, aber nicht ordnungsgemäß durchgeführt werden, fordert der Vermieter in der Regel auch weitere Mieten für die Zeit des Leerstandes als Schadenersatz, obwohl das Mietverhältnis bereits beendet ist. Insofern stellt sich die Frage, für welchen Zeitraum noch Miete gefordert werden kann, bzw., wie lange sich der Vermieter mit der Schadensfeststellung und Durchführung der Renovierungsarbeiten Zeit lassen kann. 

Bei den Berliner Gerichten hat sich insofern ein Zeitraum von zwei Monaten herauskristallisiert. Zur Begründung wird angeführt, dass es in der Regel nicht möglich ist, innerhalb eines Monats die Wohnung abzunehmen, einen Kostenvoranschlag einzuholen, sowie die erforderlichen Renovierungsarbeiten ausführen zu lassen. Ein Zeitraum von zwei Monaten werde zwar in der Regel andererseits ebenfalls nicht benötigt. Der Vermieter könne jedoch, auch wenn alle Arbeiten nach beispielsweise sechs Wochen abgeschlossen sind, die Wohnung in der Regel erst zum Beginn des darauf folgenden Monats weitervermieten (Urteil Landgericht Berlin vom 28.11.1995, AZ: 64 S 220/95). 

Von einigen Vermietern wird in dem Mietvertrag ebenfalls ein Fristenplan für die Durchführung von bestimmten Renovierungsarbeiten vereinbart, der jedoch wesentlich kürzere Fristen als vorstehend aufgeführt vorsieht. 

In einem vor dem Landgericht Berlin entschiedenen Fall wurde ein Renovierungszeitraum für alle Nassräume von zwei Jahren und alle sonstigen Wohnräume von drei Jahren vorgeschrieben. Auf Grund der kurzen Renovierungsfristen wurde weiterhin eine hohe Beteiligung des Mieters an den Renovierungskosten im Falle der Beendigung des Mietverhältnisses bei noch nicht abgelaufenen Renovierungszeiträumen vereinbart. 

Das Landgericht wies darauf hin, dass beide Klauseln gegen die §§ 9 und 11 des Gesetzes über allgemeine Geschäftsbedingungen verstoßen, da sie den Mieter unangemessen stark benachteiligen (Landgericht Bln , Urteil vom 29.10.1996, AZ: 64 S 2687). 


verschiedene Urteile Leitsatz: 

Eine Klausel, wonach ein Mieter unabhängig von der letztmaligen Durchführung von Renovierungsarbeiten bei Auszug auf jeden Fall verpflichtet sein soll, Schönheitsreparaturen auszuführen, benachteiligt den Mieter in unangemessener Weise, da ihm auch bei einer äußerst kurzen Vertragsdauer die Pflicht zur vollständigen Durchführung derartiger Arbeiten obliegt und hierdurch der gleichzeitig vereinbarte Fristenplan außer Kraft gesetzt wird. 

Das Landgericht Frankfurt/Oder (Urteil vom 25.1.2002, 6 aS 118/01, veröffentlicht in MM 2002, 335) ist hierbei davon ausgegangen, dass die Vereinbarung hinsichtlich der Schönheitsreparaturen gemäß § 9 AGBG unwirksam war mit der Folge, dass der Mieter zur Ausführung der Arbeiten nicht verpflichtet war. 

Leitsatz: Unwirksam sind allgemeine Geschäftsbedingungen in einem Mietvertrag über Gewerberäume, die dem Mieter unrenoviert übergeben worden sind, soweit dem Mieter die Pflicht zur Vornahme regelmäßiger Schönheitsreparaturen und außerdem die Verpflichtung auferlegt wird, die Mieträume bei Beendigung des Vertrags "in voll renoviertem Zustand" zurückzugeben. 

Entsprechendes gilt natürlich erst Recht für Wohnungsmietverträge. 

Das Oberlandesgericht Hamm (Urteil vom 5.7.2002, 7 U 94/01, veröffentlicht in MDR 2002, 1243 f.) wendet hierbei den im Gesetz über allgemeine Geschäftsbedingungen geregelten Grundsatz an, wonach eine vertragliche Regelung nicht von wesentlichen Grundsätzen der gesetzlichen Regelung abweichen darf. Dies gilt in gleichem Maße für Wohnungen wie für Geschäftsräume. § 536 BGB (alte Fassung) enthält die Regelung, dass Reparaturarbeiten grundsätzlich dem Vermieter obliegen. Hiervon kann der Vertrag zwar Ausnahmen vorsehen; im vorliegenden Fall war durch die Übertragung sämtlicher Pflichten hinsichtlich der Renovierungsarbeiten auf den Mieter das gesetzlich zulässige Maß aber überschritten. 

Leitsatz: Der Anspruch des Vermieters auf Durchführung von laufenden Schönheitsreparaturen kann auch während des Mietverhältnisses fällig werden. Der Mieter gerät schon vor dem formellen Mietvertragsende durch eine Mahnung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen in Verzug. 

Die Entscheidungen des Landgerichts Berlin hierzu sind allerdings widersprüchlich. Während die Zivilkammer 67 die oben wiedergegebene Meinung vertritt (Urteil vom 20.6.02, 67 S 466/01, veröffentlicht in GE 2002, 1198), billigt die Zivilkammer 62 dem Vermieter einen Anspruch auf Renovierung nur unter der Voraussetzung zu, dass das Mietverhältnis beendet ist (GE 2001, 697). 

Durch das Kammergericht wurde obergerichtlich entschieden, dass sich der Anspruch des Vermieters auf Durchführung von Renovierungsarbeiten erst bei Beendigung des Mietverhältnisses in einen Schadenersatzanspruch (= Geldanspruch) umwandeln kann (Urteil vom 29.8.02, 20 U 112/01, veröffentlicht in GE 2002, 1330). 

Hieraus folgt, dass der Vermieter während des Mietverhältnisses allenfalls den Anspruch auf Durchführung der Arbeiten mit der Leistungsklage durchsetzen kann, wenn man der Meinung der Zivilkammer 67 folgt. 


Schönheitsreparaturen 

Häufig entsteht in Zusammenhang mit der Beendigung des Mietverhältnisses Streit zwischen Mieter und Vermieter hinsichtlich der Schönheitsreparaturen. 

Bisher war die Frage, ob am Ende des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen durchgeführt werden müssen, auch davon abhängig, ob die Wohnung zu Beginn des Mietverhältnisses renoviert oder unrenoviert übergeben worden ist. 

In einer neuen Entscheidung hat der BGH nun in einem Fall, in dem der Mieter sowohl zur Durchführung laufender Renovierungen wie auch zur Renovierung bei Beendigung des Mietverhältnisses verpflichtet war, also die Kombination beider Pflichten generell für unwirksam erklärt, und zwar unabhängig vom Zustand der Wohnung bei Abschluss des Vertrages. 

Auch eine Verkürzung der üblichen Fristen für die Durchführung von Schönheitsreparaturen kann dazu führen, dass die gesamte Klausel hinfällig und der Mieter überhaupt nicht verpflichtet ist, Arbeiten durchzuführen. Das Landgericht Berlin hat mit Urteil vom 12.11.02 entschieden, dass die Vereinbarung, wonach die Küche alle zwei Jahre, das Bad alle drei Jahre und alle anderen Räume im Abstand von vier Jahren zu renovieren seien, unwirksam ist. Hierzu muss man wissen, dass in Berlin die Frist für die Renovierung von Wohnräumen normalerweise fünf Jahre und bei Nebenräumen sieben Jahre beträgt. 


Schönheitsreparaturen (Ost) 

Mietverträge, die noch unter der Geltung des Zivilgesetzbuches der DDR (ZGB) abgeschlossen wurden, also vor dem 3.10.1990, beinhalten oft die Klausel, dass "für die malermäßige Instandhaltung während der Dauer des Mietverhältnisses der Mieter verantwortlich ist". 

Das Kammergericht hat nun in seinem Rechtsentscheid vom 6. Oktober 2000 festgestellt, dass der Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses keine Schönheitsreparaturen schuldet. Dies gilt nach Auffassung des Kammergerichts sogar dann, wenn der Mieter während der Mietzeit keine oder nur unzureichende Schönheitsreparaturen durchgeführt hat. 

Einen Schadenersatzanspruch hat der Vermieter nur dann, wenn wegen unzureichender Schönheitsreparaturen Mängel an der Substanz des Wohnraumes verursacht wurden oder ein erhöhter Aufwand an Arbeit für Anstrich und weitere Kosten wegen übermäßiger Abnutzung bei der Renovierung erforderlich wurde. Aber auch dann darf der Vermieter nur den Mehraufwand gegenüber den üblichen Schönheitsreparaturen vom ausgezogenen Mieter fordern. 


Renovierung / Schönheitsreparaturen 

Zu diesem Thema liegen wieder wichtige Entscheidungen vor (Rechtslage im Jahr 2009!). Der Bundesgerichtshof (BGH) hat die Rechte der Mieter insofern weiter deutlich gestärkt. 

Die allgemeine Tendenz geht dahin, Klauseln in vom Vermieter vorgegebenen Formularverträgen umfassend auf ihre Angemessenheit hin zu überprüfen. Nachdem die Rechtsprechung auf dem Gebiet des Mietrechts die gesetzlichen Regeln für sogenannte allgemeine Geschäftsbedingungen zunächst kaum beachtet hatte, häufen sich in jüngster Zeit Entscheidungen, die hieraus gerade auch für Mietverträge teilweise weitgehende Einschränkungen der Vertragsfreiheit herleiten. Den Mietern kann es nur recht sein! 


Im einzelnen: 

Wann muß der Mieter nicht renovieren? 

Wir erinnern daran, daß nach inzwischen allgemeiner Auffassung vorgegebene Klauseln unwirksam sind, wenn sie den Mieter zur Ausführung von Schönheitsreparaturen nach Ablauf bestimmter Fristen oder Zeiträume verpflichten. Wenn der Vertrag also z. B. vorsieht, daß der Mieter "spätestens" alle 5 Jahre zu renovieren hat, ist dies völlig eindeutig nicht zulässig. Dasselbe dürfte auch gelten, wenn der Vertrag solche Fristen ohne Einschränkung nennt. Zulässig können solche Klauseln nur sein, wenn die Verpflichtung ersichtlich vom Zustand der Wohnung abhängt, also Arbeiten nach Ablauf des angegebenen Zeitraums nur "im allgemeinen" oder "in der Regel" vorgeschrieben sind. 

Selbst dann kann die Verpflichtung des Mieters aber unwirksam sein, z. B. wenn eine bestimmte Art der Renovierung zwingend vorgeschrieben ist. Laut Urteil des BGH vom 5.4.06 (VIII ZR 109/05) ist auch die Verpflichtung des Mieters zur Entfernung aller von ihm angebrachten Tapeten unwirksam. 

Unzulässige Klauseln führen zur Unwirksamkeit der gesamten Verpflichtung! 

In aller Regel führen unwirksame Teile einer Klausel dazu, daß diese insgesamt unwirksam ist. Enthält der Vertrag also die oben genannte Verpflichtung zur Entfernung der Tapeten, muß der Mieter auch keine sonstigen Arbeiten ausführen, braucht also weder Fenster noch Türen zu streichen, die ja mit der beanstandeten Regelung eigentlich gar nichts zu tun haben! 

Es ist folgerichtig, dass aus der Unwirksamkeit der Renovierungsklausel auch die Unwirksamkeit einer Vereinbarung hergeleitet wird, die den Mieter zu Ausgleichszahlungen entsprechend der Abnutzung verpflichtet (sogenannte Quotenklausel), wenn er die Wohnung vor der Fälligkeit der Schönheitsreparaturen verläßt. 


Quotenklauseln mit "starren" Fristen unwirksam 

Der BGH (Urteil vom 18.10.06, VIII ZR 52/06) hat seine Rechtsprechung geändert und in einer gerade veröffentlichten Entscheidung zur Unzulässigkeit starrer Fristen auch auf Vereinbarungen erstreckt, die vorsehen, dass der Mieter bei Auszug vor Ablauf der Renovierungsfristen eine Zahlung zu leisten hat, die dem Anteil (= Quote!) der Abnutzung entspricht. Schon für sich gesehen ist diese Regelung also unzulässig, wenn hierbei nicht der tatsächliche Grad der Abnutzung für die Bemessung des Ersatzanspruchs maßgeblich sein soll.


Folge: Verpflichtung des Vermieters zur Renovierung 

Das Gesetz sieht grundsätzlich vor, daß der Vermieter die Wohnung instandzuhalten hat. Diese Bestimmung ist allerdings nicht zwingend und wird normalerweise vertraglich dem Mieter auferlegt. Ist dessen Verpflichtung aber unwirksam, gilt die gesetzliche Regel, so daß der Vermieter die Renovierung durchzuführen hat. 

Vor der Renovierung den Mietvertrag prüfen lassen!

Ganz gleich, ob Sie aus Ihrer Wohnung ausziehen wollen oder ob Sie wohnen bleiben: Bevor Sie renovieren oder eine Renovierung in Auftrag geben oder zusagen, sollten Sie sich bei uns kostenfrei beraten lassen! Ist die Ihnen auferlegte Verpflichtung zur Ausführung von Schönheitsreparaturen unwirksam, können Sie auch dann die Renovierung vom Vermieter verlangen, wenn das Mietverhältnis fortgesetzt wird. 


Achtung! Falle! 

Das Kammergericht (Oberlandesgericht in Berlin) hat allzu bereitwilligen Mietern einen Denkzettel verpaßt und entschieden, daß schon die gegenüber dem Vermieter geäußerte Bitte um Fristängerung für die Ausführung der Schönheitsreparaturen als Schuldanerkenntnis angesehen werden kann. Dies hat zur Folge, daß dem Mieter jegliche Einwendungen gegenüber dem geltend gemachten Anspruch auf Renovierung versagt sind. Auch der Einwand, die vertragliche Vereinbarung hierzu sei unwirksam, ist dann nicht mehr möglich. 

Wir zitieren: "Die Beklagten haben damit die Verpflichtung zur Durchführung von Schön... anerkannt. Folge eines derartigen Anerkenntnisses ist der Ausschluss des Erklärenden mit allen Einwendungen tatsächlicher und rechtlicher Natur ... Damit ist es den Beklagten nunmehr verwehrt, die grundsätzliche Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen abzustreiten ..." (Urteile vom 6.4.06, 8 U 99/05 und vom 1.12.05, 8 U 249/04).