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Empfangsvollmacht

Die dem in der Wohnung verbliebenen Mieter zugestellte Mieterhöhung ist auch gegenüber dem bereits ausgezogenen Mitmieter wirksam, wenn sich die Mieter gegenseitig bevollmächtigt haben, Erklärungen des Vermieters mit Wirkung für den jeweils anderen Teil entgegenzunehmen (Landgericht Berlin, Urteil vom 24.5.11 - 63 S 426/10 - in Grund2011, 1555 f).

Anmerkung: Dies gilt allerdings nur, wenn in der Erhöhungserklärung beide Mieter angesprochen wurden.


Erlaubnis zur Untervermietung

Nach § 553 I BGB hat der Mieter einen solchen Anspruch, wenn nach Beginn des Mietverhältnisses hieran ein berechtigtes Interesse entsteht. Das Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg (Urteil vom 1.9.11 – 14 C 212/11 – in Das Grundeigentum 2012,66) hat dies für einen Fall bejaht, in dem der Mieter für die Dauer eines einjährigen und von vornherein begrenzten Auslandaufenthalt seine Einzimmerwohnung untervermieten wollte, und zwar ausdrücklich nur aus den Grund, sich finanziell zu entlasten.

Unser Kommentar: Dies mag ein anerkennenswerter Grund sein. Jedoch hat der Richter übersehen, dass der Anspruch laut der gesetzlichen Vorschrift nur darauf gerichtet sein kann, einen Teil des Wohnraums unterzuvermieten. Eine ausdehnende Auslegung der Vorschrift ist unzulässig. Da hier (wie bei einer Einzimmerwohnung zwangsläufig) die Untervermietung der gesamten Wohnung gefordert worden war, hätte die Klage abgewiesen werden müssen. Glück für den Mieter!


Gesellschaftsverhältnisse

Mehrere Mieter, die in Form einer Wohngemeinschaft oder nichtehelichen Lebensgemeinschaft verbunden sind, bilden in bezug auf die gemeinsam genutzte Wohnung eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts, so dass auch nach Beendigung der Gemeinschaft (i.d.R. Ende des Mietvertrages) einzelne Zahlungsansprüche der Mieter untereinander nicht bestehen. Begleicht ein Mitmieter die Gesellschaftsschuld (hier: Mietforderung des Vermieters) allein, kann er stattdessen nur verlangen, dass bei der Auseinandersetzung der Gemeinschaft die Ausgleichsforderung in die Gesamtabrechnung einzustellen ist. (so LG Berlin in Grundeigentum 2001, 929)

Betroffen sind nur Personen, die gemeinsamen einen Mietvertrag unterschrieben haben. Fällt ein Vertragspartner z. B. wegen Zahlungsunfähigkeit aus, hat der Vermieter die Möglichkeit, die gesamte Miete einschließlich eventueller Rückstände von dem anderen Vertragspartner allein zu verlangen. Der vertragstreue Mieter kann sich seiner Verpflichtung nicht unter Hinweis darauf entziehen, dass er seinen Anteil bereits bezahlt habe. Ihm steht jedoch einen Ausgleichsanspruch gegenüber dem Mitmieter zu. Nach Beendigung des Mietvertrages können die Mieter untereinander aber nicht einzelne Forderungen auf Ausgleich geltend machen. Die Forderungen müssen, wie dies im Gesellschaftsrecht eben vorgesehen ist, vielmehr als unselbständige Rechnungsposten in eine Gesamtaufrechnung eingestellt werden, so dass nur der insgesamt überschießende Betrag gefordert werden kann.

Beispiel: Hat Mieter A drei Monatsmieten in Höhe von insgesamt 3000,- Euro allein bezahlt, Mieter B dagegen die Nachzahlung für die Betriebskosten in Höhe von 500,- Euro geleistet und dazu vier Wochenendeinkäufe im Gesamtwert von 400,- Euro und das Benzin für das WG-Auto in Höhe von 300,- Euro, kann A von B nicht ohne weiteres die Hälfte der Miete, also 1500,- Euro, verlangen. Vielmehr müssen alle Forderungen, die in Zusammenhang mit der gemeinsamen Nutzung der Wohnung standen, gegeneinander aufgerechnet werden. A könnte deshalb in einer gerichtlichen Auseinandersetzung lediglich 900,- Euro mit Aussicht auf Erfolg einklagen.


Kleinreparaturklauseln

In neueren Mietverträgen wird in der Regel zu Lasten des Mieters vereinbart, dass dieser sich an den Kosten für kleinere Reparaturen finanziell beteiligt. Hierbei ist zu unterscheiden zwischen sogenannten "Kostenbeteiligungsklauseln" und "Vornahmeklauseln". Die letztgenannten zeichnen sich dadurch aus, dass nach ihnen der Mieter selbst verpflichtet sein soll, Reparaturen in Auftrag zu geben und zu bezahlen. Sie sind in der Regel aufgrund eines Verstoßes gegen das Gesetz über die allgemeinen Geschäftsbedingungen unwirksam.

Bei den Kostenbeteiligungsklauseln hängt die Wirksamkeit der Klausel davon ab, dass die Kostenbeteiligung des Mieters pro Reparatur einen gewissen Höchstbetrag nicht übersteigt. Dieser dürfte zur Zeit bei etwa 120,00 Euro liegen. Des weiteren muss die Kostenbeteiligung des Mieters - da nicht abgesehen werden kann, wieviel Kleinreparaturen pro Jahr anfallen - auf einen Höchstbetrag pro Jahr begrenzt werden. In der Regel liegt die jährliche Obergrenze bei 6 % der Jahreskaltmiete.

Auch bezüglich der Wartungskosten enthalten die Mietverträge häufig Klauseln, nach denen die Wartungskosten vom Mieter zu tragen sind. Die Klausel "Thermen sind auf Kosten des Mieters wenigstens einmal im Jahr von einem Fachmann zu warten" ist laut Auffassung des Bundesgerichtshofes unwirksam, da sie keine Kostenobergrenze enthält und dem Mieter in der Regel auch nicht bekannt ist, in welcher Größenordnung Wartungskosten auf ihn zukommen können (BGH, WM 1991, 381, 383).


Maklerprovision (alte Rechtslage)

Bei Abschluss eines neuen Mietvertrages können Maklerprovisionen fällig werden. Deren Höhe ergibt sich aus dem Wohnungsvermittlungsgesetz. Danach darf die Maklerprovision höchstens zwei Monatskaltmieten zuzüglich der gesetzlichen Mehrwertsteuer betragen.

Eine Maklerprovision muss gemäß § 2 Wohnungsvermittlungsgesetz u.a. dann nicht entrichtet werden, wenn der Makler gleichzeitig Eigentümer, Verwalter, Mieter oder Vermieter der vermittelten Wohnung ist. Wenn der Eigentümer, Verwalter, etc. eine juristische Person ist (z.B. GmbH), besteht ebenfalls kein Anspruch auf eine Maklerprovision, sofern der Makler an der juristischen Person wirtschaftlich beteiligt ist.

Soweit der Mieter aus Unkenntnis dennoch an eine dieser Personen eine Provision gezahlt hat, kann sie im Nachhinein zurückgefordert werden.

Der Bundesgerichtshof hat in einer neueren Entscheidung vom 2.10.03 (AZ: III ZR 5/03) entschieden, dass ein Provisionsanspruch auch dann nicht besteht, wenn ein Mitarbeiter/Gehilfe des Wohnungsmaklers auch in der Hausverwaltung für das Objekt mitarbeitet.


Mindeststandard bei Anmietung einer Wohnung

Bei Abschluß eines neuen Mietvertrages stellt sich häufig erst nach Einzug heraus, daß die Wohnung nicht den Erwartungen des Mieters entspricht bzw. mängelbehaftet ist. In den Mietverträgen findet sich häufig die Formulierung: “Die Räume werden wie gesehen übergeben”. Von Vermieterseite wurde in der Vergangenheit die Auffassung vertreten, daß nach Vertragsabschluß erhobene Nachbesserungswünsche des Mieters auf Grund der vorstehend genannten Formulierungen ausgeschlossen seien.

Der BGH hat durch Urteil vom 26.07.04 (BGH VIII ZR 281/03) festgestellt, daß zugunsten des Mieters durchaus Ansprüche auf die Beseitigung von Mängeln bestehen können. Sofern in dem Vertrag nicht ein bestimmter Standard der Wohnung vereinbart wurde, müsse anhand des Nutzungszweckes festgelegt werden, in welchem Zustand die Wohnung dem Mieter übergeben werden muß. Maßgebend ist die Verkehrsanschauung.

Im vorstehend zitierten Urteil wurde eine nicht modernisierte Altbauwohnung vermietet. Das Gericht kam zu dem Ergebnis, daß auch für solchen Wohnraum die elektrische Anlage so ausgelegt sein müsse, daß beispielsweise mehrere Haushaltsmaschinen gleichzeitig betrieben werden können, ohne daß eine Überlastung der Sicherungen eintritt. Auch im Badezimmer müsse die Möglichkeit gegeben sein, elektrische Kleingeräte in Betrieb zu nehmen. Das Knarren von Parkett wurde demgegenüber nicht als Mangel angesehen.

Typische Mängel, die beispielsweise einen Nachbesserungsanspruch des Mieters begründen können, wären unter Umständen:

schadhafte Wohnungseingangstüren ohne hinreichenden Schutz gegen Einbruch

nicht dicht schließende Fenster

mangelhafte Schallisolierung

mehrere Tapetenschichten oder Bodenbeläge übereinander

unzureichende Wärmedämmung

begrenzte Stromkapazität

zu geringer Wasserdruck


Mindesttemperaturen in Wohnräumen

Zwischen den Vertragsparteien kommt es immer wieder zu Streitigkeiten über die Temperaturen, die in Wohnräumen herrschen bzw. erzielbar sein müssen. Während der Heizperiode (1.10. bis 30.4. des Folgejahres) ist die Heizung generell in Betrieb zu halten. In Wohn- und Schlafräumen müssen zwischen 6.00 Uhr und 23.00 Uhr mindestens Temperaturen von 20 Grad Celsius erzielbar sein. Für das Badezimmer wird eine Mindesttemperatur von 21 Grad Celsius gefordert. Aufgrund der in der Heizkostenverordnung vorgeschriebenen Nachtabsenkung soll in der Zeit von 23.00 Uhr bis 6.00 Uhr eine Mindesttemperatur von 18 Grad Celsius ausreichend sein (LG Berlin vom 26.5.1998, AZ: 64 S 266/97). Eine Beheizungspflicht gilt im übrigen auch außerhalb der Heizperiode, sofern entsprechend niedrige Außentemperaturen herrschen und in der Wohnung an drei aufeinander folgenden Tagen eine Innentemperatur von 18 Grad Celsius nicht überschritten wird.

In diesem Zusammenhang sei auch darauf hingewiesen, dass der Mieter verpflichtet ist, zur Vermeidung von größeren Temperaturunterschieden innerhalb der Mieträume, die wiederum eine Erhöhung der Luftfeuchtigkeit begünstigen können, kontinuierlich zu heizen. Das Bedürfnis, Heizkosten zu sparen, entbindet von dieser Verpflichtung nicht.


Modernisierung

Gemäß Urteil des BGH vom 24.09.2008 (AZ: VIII ZR 275/07) ist der Anschluss einer mit einer Gasetagenheizung ausgestatteten Mietwohnung an das aus Anlagen der Kraft-Wärme-Kopplung gespeiste Fernwärmenetz eine Maßnahme zur Einsparung von Energie, die der Mieter im Rahmen einer Modernisierung grundsätzlich zu dulden hat. Mit dieser Entscheidung hat der BGH auch die bisherige Ansicht des Landgerichts Berlin bestätigt, wonach der Anschluss an das Fernwärmenetz der Firma Vattenfall grundsätzlich eine Modernisierung darstellt.


Rechtsprechung Berliner Gerichte

Der Mieter ist im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs berechtigt, Styroporplatten an den Decken und Plastikfolien auf Türen und Türrahmen anzubringen; beides hat er allerdings bei Rückgabe der Wohnung zu entfernen (AG Tempelhof/Kreuzberg in Grundeigentum 2001, 994).

Hinweis! Auf die Ausstattung der Wohnung mit Styropormaterial sollte schon aus Gründen der Brandgefahr verzichtet werden. Styropor ist leicht entflammbar und entwickelt unter Hitzeeinwirkung gesundheitsschädigende Dämpfe. Das Entfernen des Materials bei Mietvertragsende ist unter Umständen nur mit erheblichem körperlichen oder finanziellen Aufwand möglich, insbesondere dann, wenn Platten unmittelbar auf den Putz aufgeklebt worden sind. Bei der Übernahme einer Wohnung sollte man auf keinen Fall solche Styropor-Deckenverkleidungen vom Vormieter übernehmen. Die Kosten für die Beseitigung des Styropormaterials und der Folgeschäden (Erneuerung der Zimmerdecke) betragen schnell mehrere 1.000,- Euro.

War der Mieter mit der Rückgabe der Wohnung in Verzug, schuldet er jedenfalls Nutzungsausfall auch dann für den vollen Monat, wenn bereits am 3. Tag des Monats die Räumung und Übergabe erfolgten (KG in Grundeigentum 2001, 989). Es ist also eine ganze Monatsmiete zu zahlen, auch wenn die Rückgabe am Monatsanfang erfolgte. Eine Quote von 3/30 kommt nicht in Betracht.

Das Kammergericht spricht in dem Urteil dem Vermieter den Nutzungsausfall als Verzugsschaden zu, weil nicht davon ausgegangen werden könne, dass die Räume mitten im Monat sofort wieder hätten vermietet werden können.

Der Mieter erfüllt seine Rückgabepflicht durch Aushändigung der Schlüssel an den Hauswart nur dann, wenn dieser vom Vermieter ausdrücklich zur Entgegennahme der Schlüssel ermächtigt ist. (KG in Grundeigentum 2001, 1059)

Hinweis! Man sollte sich also vorher genau darüber informieren, ob der Hauswart zur Schlüsselannahme berechtigt ist. Im Zweifel sollte man die Schlüssel direkt beim Vermieter abgeben und sich dies auch quittieren lassen. Eine andere Möglichkeit besteht darin, die Schlüssel dem Vermieter mit Einschreiben zuzusenden.


Verrechnung von Teilzahlungen

Bei Teilzahlungen ohne Leistungsbestimmung über einen Teil der geschuldeten Miete ist die Leistung zunächst auf Betriebskostenvorschüsse anzurechnen. (LG in Grundeigentum 2001, 929).

Mit diesem Urteil wird dem Sicherheitsbedürfnis des Vermieters bei ausstehenden Mieten und Betriebskostenvorschüssen Rechnung getragen. Unbestimmte Teilzahlungen sind zunächst auf die Vorschüsse anzurechnen, weil diese Forderungen (für den Vermieter) eine "geringere Sicherheit" bieten; sie können nämlich nach Abrechnungsreife nicht mehr geltend gemacht werden.

Hinweis! Bei ungleichmäßigen Mietzahlungen, zum Beispiel wegen einer berechtigten Mietminderung oder bei einer einmaligen Betriebskostennachzahlung, sollte die Bestimmung immer eindeutig im Verwendungszweck des Überweisungsträgers formuliert werden. Ansonsten hat der Vermieter ein Wahlrecht, wie er die eingehenden Gelder verbucht.

Eine Mieterhöhungserklärung gemäß § 559 BGB (vorher: § 3 MHG) wegen Wärmedämmaßnahmen ist nur dann wirksam, wenn ihr eine Wärmebedarfsberechnung beigefügt worden ist. (LG in Grundeigentum 2001, 58)

Die Mieterhöhung wegen Modernisierungsmaßnahmen setzt voraus, dass die nachhaltige Erhöhung des Gebrauchswertes der Wohnung in der Mieterhöhungserklärung begründet wird. Bei umfangreichen Modernisierungsarbeiten müssen zudem die Kosten auch nach den einzelnen Gewerken aufgeschlüsselt werden. (LG in Grundeigentum 2001, 59)

Hinweis! Als Modernisierung sind nach § 559 BGB nur Maßnahmen anzusehen, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnissen auf Dauer verbessern oder nachhaltig Einsparungen von Energie oder Wasser bewirken. Nur die Kosten solcher Maßnahmen können anteilig mit 11 % jährlich auf die Miete umgelegt werden. Maßnahmen, die hingegen notwendig sind, damit die Wohnung in vertragsgemäßem Zustand bleibt oder um künftige Schäden zu verhindern (Abdichten der Fenster, Renovierung des Treppenhauses), fallen unter die Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht des Vermieters. Die dafür anfallenden Kosten sind mit der Zahlung der laufenden Miete abgegolten.


Parabolantenne

Häufig beabsichtigen Mieter, auf dem zu der Wohnung gehörenden Balkon oder an der Hausfassade bzw. auf dem Dach des Hauses eine Parabolantenne zum Empfang von Satellitenprogrammen anzubringen. Zu dieser Sachlage gibt es zahlreiche - zum Teil unterschiedliche - Urteile. Im wesentlichen hat sich folgende Rechtsprechung herausgebildet:

Wenn kein Kabelanschluss vorhanden ist, darf der Vermieter der Anbringung einer Parabolantenne nicht widersprechen (OLG Frankfurt/Main, NJW 92, 2490).

Ist ein Anschluss an das Breitkabelnetz im Haus vorhanden, muss sich der deutsche Mieter damit begnügen, die über das Kabelnetz angebotenen Programme zu empfangen. Ein ausländischer Mieter hat nach wie vor Anspruch auf Installation einer Parabolantenne, wenn Programme in seiner Heimatsprache über das Kabelnetz nicht in ausreichendem Umfang zur Verfügung stehen (OLG Karlsruhe, GE 1993, 1151).

Der Mieter ist darüber hinaus verpflichtet, die Parabolantenne dort anzubringen, wo sie nach Einschätzung des Vermieters am wenigsten stört. Weiterhin darf mit der Installation der Antenne kein wesentlicher Eingriff in die Bausubstanz verbunden sein. Der Mieter muss darüber hinaus den Vermieter von allen anfallenden Kosten und Gebühren freistellen und - auf entsprechendes Verlangen - eine weitere Sicherheit in Höhe der voraussichtlichen Kosten für die Entfernung der Anlage zur Verfügung stellen (OLG Karlsruhe, GE 1993, 1151).

Aufgrund der fortschreitenden technischen Entwicklung könnte das Recht zur Montage einer Parabolantenne weiter eingeschränkt werden. Im Kabelnetz wird mittlerweile die Möglichkeit zum Empfang eines digitalen P-TV gegeben, über das auch ausländische Fernsehprogramme zugänglich sind.


Satellitenantenne

Wegen der stetig steigenden Kosten für einen Kabelanschluss oder im Hinblick auf die größere Anzahl der zu empfangenden Programme möchten immer mehr Mieter eine Satellitenantenne installieren.

Bisher herrschte in der Rechtsprechung die Meinung vor, der Vermieter müsse nur dann hierzu seine Zustimmung erklären, wenn ein besonderes Interesse an der Installation einer Satellitenantenne auf Mieterseite vorhanden ist. Hiervon wurde beispielsweise ausgegangen, wenn der Mieter eine ausländische Staatsangehörigkeit besaß und Programme aus seinem Heimatland empfangen wollte.

In einer neueren Entscheidung ist das Landgericht Bln (AZ: 63 S 66/03) von dieser Rechtsprechung abgewichen. Danach gehört das Aufstellen einer mobilen Parabolantenne auf dem Balkon zum vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung, weil es sich bei einer mobilen Antenne - im Gegensatz zu einer fest installierten Antenne - nicht um eine Einrichtung oder einen Bestandteil des Hauses handele.

Sofern also für einen Mieter die Möglichkeit besteht, eine entsprechende Antenne nicht an der Hauswand, sondern beispielsweise auf einem Sonnenschirmständer zu befestigen, bestehen gute Aussichten, im Konfliktsfall mit dem Anspruch auf Duldung der Antenne Erfolg zu haben.


Zweckentfremdung / Umwandlung von Wohnraum in Gewerbe

Leitsatz: Im August 2000 war eine deutliche Entspannung des Berliner Wohnungsmarktes erkennbar. Die zweite Zweckentfremdungsverordnung ist seit dem 1.9.2000 wegen Verfassungswidrigkeit außer Kraft getreten.

Diese Entscheidung des Oberverwaltungsgerichts Berlin hat erhebliche Bedeutung. Jahrzehntelang galt die Zweckentfremdungsverordnung, durch die grundsätzlich die Nutzung von Wohnraum zu gewerblichen Zwecken in Berlin genehmigungspflichtig war. Nunmehr unterliegt die Umwandlung keiner solchen Beschränkung mehr, wobei natürlich immer noch andere öffentlich-rechtliche Vorschriften bei der Eröffnung eines Gewerbebetriebes beachtet werden müssen.

Dieser Entscheidung sind andere Entscheidungen der Zivilgerichte vorausgegangen, welche bei Mietpreiserhöhungen nicht mehr automatisch Rückforderungsansprüche wegen Verstoßes gegen das WiStG annahmen, sondern in jedem Einzelfall die konkrete Darlegung der Ausnutzung einer Not- oder Zwangslage forderten. Bei Vorliegen dieser besonderen Voraussetzungen sind deutliche Mietpreiserhöhungen immer noch wegen Verstoßes gegen das Verbot des Wuchers - also nach allgemeinen Vorschriften - nichtig; die Rechtslage ist aber seit mehreren Jahren nicht mehr so, dass automatisch eine solche Notlage mit Rücksicht auf die allgemeine Wohnungssituation in Berlin angenommen wird.